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Comment estimer le prix d'une maison ?

estimer le prix d'une maison gratuitement

Sommaire

Avant d’estimer le prix de sa maison, il est important de comprendre les différentes notions de valeur et de prix.

Valeur réelle ou intrinsèque: Valeur de la maison neuve à laquelle on soustrait la dépréciation liée à l’ancienneté et l’état de la maison. Il faut y ajouter la valeur du terrain pour obtenir la valeur réelle.  

Valeur vénale / marché: Correspond à la valeur de marché, c’est-à-dire à un prix auquel un bien similaire peut-être vendu. Pour la calculer il faut comparer les maisons aux caractéristiques similaires dans la même ville et définir le prix qui correspond au marché immobilier actuel.

Valeur de rendement: Correspond à la valeur locative d’une propriété lorsqu’elle est mise en location. Il s’agit donc d’estimer le rendement annuel qu’on pourra percevoir d’un bien louer. 

Valeur de nantissement: Correspond à la valeur d’avance, c’est-à-dire le montant qu’un organisme comme une banque ou une assurance accepte de prêter lors d’un  crédit hypothécaire. 

Prix de vente: Prix auquel le vendeur est prêt à céder sa maison, ce prix sera affiché sur son annonce immobilière. Le vendeur devra définir ce prix de vente en s’inspirant de la valeur réelle de son bien et en comparant le prix immobilier actuel afin de faciliter la vente de sa maison. 

Prix de transaction: Prix défini une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le montant final après négociation. Ce sera donc le prix auquel la maison aura été vendue et peut différencier du prix de vente initialement prévu. 

Estimer sa maison soi-même 

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L’estimation de sa maison en s’appuyant sur le prix au m² de sa commune 

Le prix au m² d’une ville est la moyenne de tous les prix au m² des biens immobiliers dans une ville. Lorsque vous recherchez un prix au m² il est donc important de spécifier si vous cherchez le prix au m² d’un appartement ou d’une maison, car les deux prix sont très différents.

Dans le cas de RealAdvisor, ils différencient le prix au m² des maisons et les prix au m² des appartements. Leur base de données prend en compte les offres immobilières de 14 portails immobiliers Suisse, ce qui leur permet de calculer le prix au m² le plus fiable du marché par ville, mais aussi par code postal et quartiers. 

Dans le cas du prix au m² moyen pour une maison dans le quartier de Jonction - Plainpalais à Genève, il est actuellement de CHF 10’833.-

Il faudra ensuite multiplier ce prix au m² par la surface de votre maison et vous aurez une idée du prix moyen de votre maison.

Trouver ici: le prix au m² de votre canton, ville, code postal ou quartier

L'analyse du marché immobilier

analyse comparative des maisons

Une des méthodes les plus accessibles pour évaluer sa maison et d’analyser les maisons similaires en vente. Vous pouvez vous renseigner sur les prix de vente des maisons dans votre voisinage. Si une maison dans votre rue a été vendue à CHF 1’000’000.-, vous pouvez vous aider de ce prix pour déterminer le vôtre.

Vous pouvez ensuite comparer les caractéristiques principales de cette maison à la vôtre en vous basant sur les caractéristiques principales des deux maisons comme: 

  • La surface de la maison
  • La surface du terrain
  • L’année de construction
  • Le nombre de chambres et de salles d’eau
  • Les surfaces en plus: garage, cave, grenier, parking
  • Autres installations: terrasse, balcon, véranda, piscine 

Plus vos surfaces et installations seront importantes, plus la valeur de votre bien augmentera. Par contre si la maison vendue a été construite en 1990 et la vôtre en 1950, votre maison aura beaucoup moins de valeur car un bien perd en valeur au fil des années. 

Vous pouvez effectuer ces comparaisons facilement sur des sites d’annonces immobilières. En sélectionnant les maisons dans votre ville et aux caractéristiques similaires. Les prix de vente des résultats vous fournirons une fourchette de prix. Vous affinerez votre prix en vous rapprochant du prix de vente de la maison la plus similaire à la vôtre. Il est également important de noter que si une maison est en vente depuis déjà un an, il est possible que son prix de vente est surestimé, il faudra donc ajuster votre prix de vente en prenant en compte ce point. 

Estimer sa maison en ligne gratuitement

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Les outils d’estimations ont accès à une base de données de plusieurs milliers de maisons qui sont actuellement en vente, mais aussi à des prix des transactions qui ont récemment eu lieu. Plus leur base de données sera grande, plus leurs estimations sera exacte. 

À noter que si votre maison possède des caractéristiques rares, il sera difficile de fournir une estimation exacte car le nombre de bien similaires sera trop faible pour effectuer une comparaison. Dans le cas d’une bien unique comme un château ou une maison de luxe l’idéal serait de faire expertiser votre maison par un professionnel.

Pour obtenir votre estimation en ligne, vous devez entrer :

  • Votre adresse
  • L’année de construction
  • Le nombre de pièces
  • La surface de la maison
  • La surface du terrain

Votre maison sera ensuite comparée à toutes les maisons vendues et actuellement en vente et l’outil vous fournira un montant qui sera en cohérence avec le prix du marché immobilier. 

Faire expertiser sa maison par un professionnel de l'immobilier

faire expertiser sa maison par un agent immobilier, notaire

Contrairement aux idées reçues une estimation par un professionnel n’est pas forcément payante et peut-être sans engagement. En effet, vous pouvez contacter un agent pour qu’il estime votre maison gratuitement, il sera rémunéré seulement si vous acceptez qu’il vous aide à vendre votre maison. Dans le cas où il conclut la transaction il aura le droit à un pourcentage égale à environ 3 ou 5 % du montant de la transaction.  

L’avantage de faire appel à un expert immobilier et son expérience mais surtout sa connaissance du marché local. Il pourra prendre en compte tous les éléments liés à l’emplacement et les projets de développement ou d’amélioration de la ville qui peuvent considérablement augmenter la valeur de votre maison. Il analysera également certains documents pour une estimation la plus précise, comme le résultat des diagnostics techniques de votre maison par exemple.

Voir ici: la liste complète des documents nécessaire pour l’estimation d’une maison. 

Enfin, il pourra également vous fournir certains conseils pour revaloriser votre maison, comme des rénovations primordiales pour la vente.

Quelles sont les éléments impactant le prix de la maison ?

Les différents types de maison 

prix d'une maison jumelé, individuelle et mitoyenne

Toutes les maisons sont uniques et possèdent une valeur marchande différente, dans une même rue une maison mitoyenne aura un prix moins élevé qu’une maison jumelée en bout de rue. 

Il est donc important de prendre en compte toutes les caractéristiques spécifiques liées à une maison: 

  • Maison mitoyenne: Maison dont les murs des voisins sont accolés aux vôtres, il n’y aucun espace entre les maisons. Il y a un risque d’entendre les pas des voisins, le bruit de la télévision ou bien les entrées et sorties. Le deuxième inconvénient est le manque de luminosité naturel étant donné que les seules fenêtres sont celles sur la façade.
    Lorsque plusieurs maisons sont accolées l’une à l’autre, il arrive qu’elles appliquent un modèle de PPE comme en appartement. C’est le cas si elles doivent partager des charges communes, deux maisons qui partage la même chaudière, le même système d’électricité devront partager à part égale les factures. Cette répartition est désavantageuse pour celui qui consomme le moins. 

  • Maison jumelée: Maison qui ne dispose que d’un seul mur mitoyen à celui des voisins. Il y a donc une meilleure insonorisation, plus de luminosité. Il y’a la aussi un risque de partage des charges mais qui est moins probable, c’est donc un point à vérifier avant l’achat de la maison. 

  • Maison individuelle: Elles sont les plus prisées car sont complétement détachées des maisons voisines et permettent d’avoir une plus grande intimité qu’une maison mitoyenne ou jumelée. 

A noté qu’une maison mitoyenne ou une maison jumelée, dissuade plus les voleurs qu’une maison individuelle. Cet avantage n’est pas assez important pour rajouter de la plus-value mais peut être un atout, pour ceux qui recherchent plus de sécurité. 

Une maison jumelée a donc généralement plus de valeur qu’une maison mitoyenne. Et une maison individuelle en a plus qu’une maison jumelée. 

Les diagnostics obligatoires

diagnostic immobiliere pour la vente d'une maison

Certains diagnostics sont obligatoires et ont un fort impact sur le prix de la maison.

  • Diagnostic de l’amiante: Pour les maisons construites avant 1970, il est obligatoire de faire ce diagnostic car la grande majorité des maisons construites avant 1970 ont forcément de l’amiante. Ce diagnostic est à la charge du vendeur, si la maison en contient il faudra faire le nécessaire pour retirer l’amiante. Le vendeur peut prendre en charge les travaux ou il peut la vendre telle quel, les travaux nécessaires seront donc à réduire du prix de vente de la maison.


  • Diagnostique énergétique: Il s’agit d’analyser la consommation en énergie de la maison, si le diagnostic présente de mauvais résultats cela fera baisser le prix de la maison. Là encore le vendeur peut prendre l’initiative de remplacer le système de chauffage ou de gaz par un système plus moderne et moins énergivore pour réajuster le prix de sa maison. 

Les facteurs externes à ne pas négliger

L'évaluation du prix d'une maison
  • Les impôts communaux: Dans une ville ou les taux d'impositions communaux sont très bas, la demande peut très vite augmentée car beaucoup cherche à y emménager. C’est la hausse de la demande qui fera automatiquement augmenter le prix des maisons, car la ville est très convoitée.

  • Les projets / construction de la ville: Il est important d'avoir une proximité avec les transports, services publics, écoles et commerces. Ces maisons sont beaucoup plus prisées qu'une propriété éloignée du centre-ville, d'une gare ou d'un arrêt de bus. Mais il est également important de porter son attention sur les projets de la ville. Si la ville ou la région prévoit la construction d'un nouvel axe routier, une nouvelle gare, des nouvelles lignes de métro, la valeur de votre maison sera probablement plus élevé dans quelques années. Vous pourrez utiliser cet argument lors de la vente, l’achat de la maison sera un bon investissement à long terme pour l’acquéreur.

  • La négociation:  Lors des négociations un acheteur propose généralement un prix d’environ 10 % moins élevé que le prix de vente. Le vendeur peut donc se permettre d'augmenter légèrement le prix de vente par rapport à la valeur du marché s'il n'est pas pressé. Dans le cas contraire s'il veut la vendre rapidement il peut la mettre au prix du marché voir plus bas et indiquer que le prix est non négociable. 

Différencier les surfaces habitables des surfaces non habitables

Toutes les surfaces d’une maison n’ont pas la même valeur et ne peuvent pas être ajoutées dans le calcul du prix au m².

  • La surface nette habitable:  Est compris toute la surface de la maison sauf les éléments considérés comme non habitable:
    - Les murs
    - Les espaces entre les escaliers
    - Les espaces extérieurs (terrasses, balcon)

  • La surface brute habitable: Est pris en compte toute la surface de la maison y compris les murs, le balcon et la terrasse

Lors du calcul de votre prix il est donc important de vérifier quelle surface doit être prise en compte. La surface brute est généralement 10 % plus élevé que la surface nette habitable.

Dans les cantons de Neuchâtel, Fribourg et Vaud par exemple la surface à utiliser et la surface nette habitable, alors que dans le Valais c'est la surface brute habitable qui s'applique.

Les surfaces considérées comme habitable:

  • Le balcon / loggia: Seulement la moitié de sa surface est à ajouter à la surface habitable
  • La terrasse: Seulement un tiers de sa surface est à ajouter à la surface habitable
  • Le sous-sol: Doit être chauffé, recevoir un minimum de 10 % de lumière naturel, dans ce cas la totalité de la surface est à prendre en compte
  • Une véranda / jardin d’hiver : A prendre en compte seulement si chauffée
  • Une mezzanine: Sa hauteur doit être supérieure à 130 ou 150 cm (spécificités cantonales réservées).
  • Les combles: A prendre en compte seulement si le sol est aménagé, la surface chauffée, dispose d'un accès indépendant et l'hauteur supérieure à 130 ou 150 cm
  • La cave et le grenier: Ne sont pas considérés comme habitable mais comme une plus-value uniquement
  • Place de parc: Considéré comme une plus-value uniquement

FAQ

Le jardin représente généralement 60 % de la surface du terrain, la maison en représente 40 %. Si votre terrain est constructible il sera forcément plus onéreux qu'un terrain non constructible. Pour un prometteur il prendra en compte 100 % de la valeur du terrain uniquement, car son but sera de raser la maison et construire par-dessus. Pour un particulier, le fait de pouvoir agrandir sa maison sera une plus-value très intéressante.

Vous pouvez ajouter le prix de l'installation de la piscine dans la valeur de la maison si elle est récente et bien entretenue. La valeur de la piscine baissera en fonction de son année de construction et son état.

Une maison perd chaque année environ 0.5 % de sa valeur à neuf. Si une maison a été construite en 1940, en 2020 la maison aura perdu 40 % de sa valeur.
Cette maison qui coutait CHF 500'000.- en 1940, 40 ans plus tard aura une valeur approximative de CHF 300'000.-.

Vous pouvez utiliser vos factures avec les travaux détaillés pour les ajouter à la valeur de la maison. Si ces travaux ont été effectués en 2010 et avaient coûté CHF 30'000.-, il faudra à nouveau réduire la dépréciation liée aux 10 années écoulées.
Sachant qu'une maison perd chaque année environ 0.5% de sa valeur, en 2020 les travaux perdent 5% de leur valeur, il faudra donc rajouter CHF 28'500 au prix de la maison au lieu de CHF 30'000.