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Comment estimer le prix d'un appartement ?

faire estimer son appartement gratuitement ou le faire soi meme

Définir le prix de vente ou d'achat juste pour un appartement n'est pas une science exacte. Chaque appartement est unique et son prix sur le marché dépend de l'offre et de la demande au moment de l'estimation. Dans cet article nous allons vous présenter les outils à votre disposition pour faire estimer votre appartement gratuitement.

Sommaire

Quelles sont les différents outils pour estimer son appartement gratuitement ?

Calculer la valeur en se basant sur le prix du m² dans votre commune

prix au m2 par ville, commune, code postal, quartier

En Suisse, le meilleur moyen de se faire une idée sur le prix moyen du m² dans votre région, c'est d'analyser les annonces d'appartements en ligne. Faites attention tout de même car les appartements trop chers restent longtemps en ligne, ce qui peut induire en erreur. Afin de vous faciliter la tâche, RealAdvisor propose ici: les prix au m² spécifiques aux appartements, par commune, code postal ou quartier.
Ces prix au m² sont calculés grâce à la moyenne des prix au m² des appartements actuellement en ligne sur 14 portails immobiliers Suisse.

Exemple dans la rue des Alpes à Genève - Cité:
Si un appartement d’une surface de 100 m² est en vente à CHF 1’100’000.- et un  2ᵉ appartement de 80 m² à CHF 960’000.- 


Calcul du prix au mètre carré par appartement: 

  • 1er appartement: CHF 1’000’000 / 100 m² = CHF 10’000.- / m² 
  • 2ᵉ appartement: CHF 960’000 / 80 m² = CHF 12’000.- / m² 

Calcul du prix au mètre carré de la rue: 

  • (CHF 10’000 + CHF 12’000) / 2 = CHF 11’000.- / m² 

Ce prix se rapproche le plus de la valeur du marché car correspond à l’offre actuelle dans la rue des Alpes. Si vous souhaitez estimer la valeur votre appartement, il vous suffira de multiplier la surface de votre appartement par le prix au m² de votre commune. Le prix au m² représente la médiane dans la localité. Un appartement en bon état dans un quartier prisé de la commune aura un prix plus élevé.

Comparer les appartements similaires en vente

Analyse immobilière des appartements, evaluation comparative

Le calcul de la valeur en utilisant le prix au m² permet d'obtenir un prix approximatif de votre appartement en vous fiant à la valeur du marché mais elle ne prend pas bien en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien.

Afin de se rapprocher le plus du prix de votre appartement, vous devez vous renseigner sur les appartements comparables vendus dans votre ville sur un site d’annonces immobilières par exemple et filtrer les appartements qui se rapprochent le plus du vôtre. En quelques mots, il faut se mettre dans la peau d'un acheteur.

Après avoir sélectionné la localité, le nombre de chambres, les aménagements, l’année de construction de votre immeuble et indiquer s’il y a eu des rénovations, vous obtiendrez une liste de biens similaires.
Votre prix de vente se rapprochera davantage à celui qui possède des aménagements identiques au vôtre, plutôt qu'à celui d’un appartement dans la même ville, ayant la même année de construction avec des aménagements vétustes. 

Estimer son appartement en ligne

estimer son appartement en ligne gratuitement

Aujourd'hui vous avez accès à des outils d’évaluation en ligne qui font ce travail pour vous gratuitement. Plusieurs sociétés ont accès à des milliers de prix de transactions déjà réalisées et des prix d'appartements actuellement en vente. Ceci leur permet de créer des algorithmes d'estimation automatique. En leur indiquant les informations clés de votre appartement, comme la surface habitable, le nombre de pièces... les outils pourront comparer votre appartement à ceux de leur base de données et vous fourniront une fourchette de prix, qui se rapproche le plus de la valeur du marché. 

Faire expertiser son appartement gratuitement par un professionnel

expertise d'un appartement par un professionnel , agent immobilier, notaire

Les évaluations professionnelles ne sont pas toutes payantes, certains agents le font gratuitement, c’est le cas des courtiers de RealAdvisor par exemple. 

Vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert qui viendra analyser minutieusement votre appartement. L’avantage de consulter un professionnel est sa connaissance du marché local qui lui permettra de prendre en compte tous les indicateurs de l’emplacement qui influenceront le prix. Afin d’affiner son évaluation, Il pourra également vous demander de lui fournir certains documents comme un plan, des diagnostics techniques ou autres attestations.
Vous pouvez voir ici la liste complète de documents demandés par un expert immobilier.

Les éléments à prendre en compte lors de l’estimation d’un appartement

Chaque appartement est unique, dans un même immeuble un appartement au rez de chaussé aura une différence de prix avec un appartement au dernier étage. Deux appartements dans une même ville, mais situés à 2 minutes à pied d’une gare et l’autre à 30 minutes à pied, cette différence changera considérablement le prix.

Les types d’appartements les plus prisés

Evaluer un appartement, calculer le prix de vente
  • Duplex: C’est un logement individuel à deux niveaux à l’intérieur d’un immeuble collectif. Ce type de logement est de plus en plus recherché car permet d’avoir un espace plus grand qu’un appartement classique et sa disposition se rapproche à celle d'une maison. De plus, à l'inverse des maisons les duplex sont généralement situés en ville et donc à proximité des commerces. 

  • Attique: Il comprend également les avantages du logement collectif, comme le partage des charges, la sécurité. Son atout principal reste sa position, perché sur le toit d’un immeuble, il bénéficie d’une terrasse privée et si son emplacement est optimal d’une vue dégagée sur les alentours. Ces appartements sont très rares car un immeuble ne peut en accueillir qu’un ou deux. Ce qui ne fait qu’augmenter leur valeur.

  • Appartement classique: Ce qui peut ajouter de la valeur à un appartement classique sera sa position dans l’immeuble. Un appartement au rez-de-chaussée est généralement moins protégé des vols, alors que plus il sera élevé plus il y aura un sentiment de sécurité, il disposera également de plus de lumière et peut avoir une plus belle vue en hauteur s’il n’y a pas de vis-à-vis. La valeur d’un appartement peut croître de 5 % par étage dans certains quartiers à conditions qu’il ait un ascenseur. 

  • Appartement mansardé: Pour ce type d’appartement, il est important de vérifier quel hauteur a été retenu pour le calcul de la surface habitable. En Suisse dans la majorité des cantons, la surface n’est pris en compte seulement si la hauteur entre le sol et le plafond dépasse les 1,5 mètres. 


Évaluer l’état de l'immeuble et de l'appartement

Evaluer l'etat d'un appartement, estimer la valeur réelle

Lorsqu’il s’agit de l’évaluation d’un appartement, il est important de prendre en compte l’état de l’immeuble également 

  • L'année de construction: Plus votre immeuble est ancien plus sa valeur décroit au fil des années. 

  • L’état des installations: Il s'agit par exemple de l’état des huisseries, de la porte d’entrée. Pour un acheteur il est important de se renseigner s’il y a pour projet de rénover les parties communes, un ravalement de la façade ou des travaux de réfection de toiture.
    Pour un vendeur ces dépenses sont à réduire du prix de vente car il s’agit de frais supplémentaire pour l'acquéreur. 

  • Les options: Comme la présence d’un double-vitrage, d’une porte blindée, d’un système d’alarme ou de climatisation présentent des atouts importants, surtout si les immeubles voisins n'en sont pas équipés.

  • Diagnostic technique: En Suisse de nombreux diagnostics sont à réaliser lors de la vente d’un appartement pour une transparence totale, de mauvais résultats entraineront systématiquement une baisse du bien immobilier. Par exemple, un mauvais diagnostic électrique pourrait entrainer une surconsommation et faire augmenter les charges ou factures. 

  • Rénovation: Si vous avez réalisé des rénovations, vous pouvez ajouter le montant des travaux au prix de vente, à pondérer selon l’année de rénovation. En effet, une rénovation réalisée il y a 30 ans n’aura plus la même valeur qu’une rénovation réalisée dans les 5 ans précédant la vente. 

Les éléments intérieurs à ne pas oublier:

  • Disposition: Deux appartements d’une même surface dans le même immeuble peuvent avoir des prix différents, selon leur disposition. Les pièces ne doivent par exemple pas être trop petites afin de pouvoir les aménager correctement.
    De même un couloir long mais étroit ne pourra pas être utilisé comme une pièce de vie, ce sera considéré comme de l’espace perdu. 

  • Aménagement: L’aménagement d’une pièce sera l’élément différenciateur qui aidera le potentiel acheteur à se projeter dans l’appartement. Une cuisine ouverte par exemple avec un îlot central ou une salle de bain italienne avec une douche totalement ou partiellement ouverte sont des attributs qui ont plus de valeur qu’une cuisine ou salle de bain classique.

  • Équipement: Tous les équipements inclus rajoute bien évidemment de la valeur à l’appartement. Ils peuvent être ajoutés au prix de vente de l’appartement, à condition de pondérer leur valeur selon leur état, une machine à laver qui a 20 ans et qui ne fonctionne pas très bien, n’a quasiment aucune valeur, l’acquéreur devra même ajouter à son budget les équipements à remplacer. 

L’impact de l'environnement sur le prix de l'appartement

evaluer un appartement, estimation par ville

Plus un quartier sera prisé plus les prix seront élevés. 

  • Les commodités de la ville: La proximité avec comme les transports, les axes routiers, les commerces, les écoles, les gares et aéroports sont des commodités appréciées qui peuvent faire augmenter le prix de vente d’un appartement, si elles n’apportent en retour pas de contreparties négative comme des nuisances sonores par la cours de récréation d’une école par exemple. 

  • La vue: Un vis-à-vis peut faire baisser le prix d’un appartement, alors qu’une vue dégagée sera un atout pour la vente. Plus important encore, une vue sur un monument, un lac, une montagne sera une caractéristique très demandée par les acquéreurs et peut faire grimper le prix de l’appartement jusqu’a 10 %. 

  • L’exposition: même si elle a impact beaucoup plus faible qu’une belle vue, une exposition au soleil peut vous faire gagner des points sur la valeur de votre appartement.

Les charges à prendre en compte

charges obligatoire d'un appartement, copropriété, PPE

Les charges sont obligatoires dans un immeuble et varient d’un immeuble à l’autre, elles comprennent des frais liés à:

L’entretien de l’immeuble: 

  • Nettoyage des parties communes
  • Recyclage et collecte des déchets
  • Coûts non anticipés, comme une réparation d’ascenseur 

L’administration: 

  • Présence d’un gardien ou d’un service de conciergerie
  • Coûts liés à l’organisation des assemblées générale
  • Honoraires du syndic 

Charges de consommation: 

  • Dépenses courantes pour l’eau
  • L’électricité 
  • Le chauffage

Il est recommandé de vérifier le montant de ces charges et d’en tenir compte lors de l’achat pour ne pas avoir de mauvaise surprise durant l’année. Elles s’élèvent généralement à 1 ou 2 % du prix de vente et varient selon l’état et la gestion de l’immeuble.

Les charges élevées peuvent décourager les potentiels acheteurs, il est donc utile d’inclure ce facteur dans l’évaluation du prix. 

Comment calculer le nombre de pièces ? 

Régléementation sur le nombre de pièce, estimation d'un appartement

La majorité des cantons applique les spécificités suivantes: 

  • La surface minimum pour une pièce habitable est de 10 m²
  • Dès lors qu’une pièce fait entre 5 et 10 m² elle sera considérée comme demi-pièce
  • La cuisine et salle de bain ne sont pas considérées comme des pièces 

Cas concret: 

  •  Un appartement de 3 chambres dont 1 de moins de 10 m², 1 salon, 1 cuisine et 1 salle de bain, devra être indiqué comme suit:
  • 3,5 pièces (comprend 2,5 chambres et 1 salon) la cuisine et la salle de bain devront être indiquées à part dans l’annonce 

Dans le canton de Genève:

  • La cuisine est prise en compte dans le nombre de pièces 
  • Pour ce même appartement, on notera donc 4,5 pièces (2,5 chambres, 1 salon et 1 cuisine)

Dans le canton de Fribourg:

  • La cuisine est considérée comme une demi pièce, peut importe la taille. 
  • On notera donc 4 pièces (2,5 chambres, 1 salon et 0,5 cuisine)

Comment calculer la surface d’un appartement ?

surface habitable nette d'un appartement, evaluation

Il existe plusieurs notions de surface: 

  • Surface habitable nette: comprend toutes les surfaces au sol accessibles et utilisables à l’intérieur du logement, d’une hauteur minimale de 150 cm 

  • Surface habitable: comprend la surface habitable nette additionnée à la surface des cloisons et murs intérieurs

  • Surface habitable brute: comprend la surface habitable additionnée à la surface des murs extérieurs et mitoyens

La majorité des cantons applique la surface habitable nette car elle représente la surface effective disponible à l’habitation. 

Quelles autres surfaces doivent être ajoutées à la surface habitable:

  • Balcon / loggia: seulement 50 % de la surface d’un balcon est ajouté à la surface habitable, Il faut donc mesurer la surface habitable nette du balcon ou loggia et la diviser par 2

  • Terrasse: 33 % de la surface de la terrasse est pris en compte. La surface de la terrasse devra donc être divisée par 3 et être ajoutée à la surface habitable nette de l’appartement 

  • Véranda / jardin d’hiver: si chauffée la véranda est considérée comme une pièce à vivre et peut être ajoutée à la surface habitable.

  • Sous sol: est considéré comme habitable uniquement si le sous-sol est chauffé et comprend une fenêtre qui permet une diffusion de minimum 10 % de luminosité 

  • Mezzanine: est considérée habitable dès lors que son hauteur dépasse les 150 cm

  • Caves, dépôt, jardin, places de parc: ne doivent pas être ajoutés dans la surface de vente, mais doivent être indiqués séparément dans l’annonce 

Les cantons ont chacun leur réglementation il est donc utile de se renseigner auprès d’un expert pour vérifier les spécificités locales