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Combien puis-je emprunter lors d’une hypothèque ?

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Le prêt hypothécaire correspond à un mode de financement d’un bien immobilier. En mettant votre bien en garantie, vous pouvez recevoir des fonds de la part de la banque. Toutefois, cette somme dépend de votre capacité financière pour une hypothèque. À combien s’élève votre prix d’achat maximal ? RealAdvisor vous explique comment procéder pour réaliser ce calcul.

Sommaire

Qu’est-ce que la capacité financière ? 

La capacité financière démontre si vos revenus sont suffisants pour assumer votre crédit immobilier. Pour l’obtenir, vous devez tenir compte de vos ressources et de vos charges. Vous saurez quel est le montant maximal auquel vous pouvez prétendre. Si vous souhaitez savoir comment obtenir une hypothèque, vous devez commencer par connaître votre capacité d’emprunt. 

Comment calculer sa capacité financière ? 

Avant de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez comprendre le fonctionnement de l’hypothèque. Pour pouvoir y prétendre, vous devez notamment posséder un apport personnel. Vous pourrez ainsi convaincre la banque qui accorde l’hypothèque

Le résultat de ce calcul doit démontrer que cette hypothèque est supportable. Elle ne doit en effet pas dépasser un tiers de vos revenus. Si vous dépassez ce taux d’endettement, le prêt hypothécaire pourra vous être refusé. 

Les fonds propres dans le calcul de la capacité financière

Les banques exigent que les emprunteurs financent au moins 20 % du montant du crédit immobilier. La moitié de cette somme doit provenir de l’épargne, de l'assurance-vie ou de donations. Pour 10 % du montant emprunté, vous pouvez utiliser vos liquidités ou votre LPP. 

Sachez que le montant de l’hypothèque ne dépend pas que de l’apport personnel. Le calcul repose sur bien d’autres éléments pour déterminer la somme maximale que vous pouvez demander à une banque. Toutefois, plus l’apport est important, plus vous maximisez vos chances d’obtenir un prêt conséquent. 

Il est très complexe de financer son hypothèque sans apport personnel. Les banques préfèrent octroyer des fonds à des emprunteurs qui respectent cette règle des 20 %. Toutefois, cette possibilité reste ouverte si vous êtes en mesure de présenter d’autres arguments convaincants. Vous devez maîtriser l’art de la négociation pour parvenir à vos fins. 

Le calcul de la capacité d’emprunt sur les 80 % restants

Si vous vous demandez combien puis-je emprunter, votre calcul doit porter uniquement sur la somme qui sera demandée à la banque. Ils correspondent donc au 80 % restants puisque 20 % sont financés par vos fonds propres. 

Ce calcul repose sur vos revenus, vos charges et les frais liés à l’achat du bien immobilier. Le montant du remboursement mensuel est également pris en compte. Il est composé des intérêts, de l’amortissement du prêt et des frais d’entretien. 

Pour savoir quelle hypothèque vous pouvez vous permettre, vous devez tenir compte des intérêts particuliers pour ce type de crédit immobilier. Le taux théorique est fixé à 5 %. Vous devez donc utiliser cette base pour votre calcul. 

Du côté des amortissements, ils courent tant que vous n’avez pas remboursé au moins 65 % du montant emprunté. La durée minimale qui sera utilisée pour cette estimation de la capacité financière est en général de 15 ans.

Pour mieux comprendre, voici un exemple concret de calcul de la capacité hypothécaire : 

Prix d’achat du bien: CHF 650'000.–

Moins les capitaux propres: CHF 130'000.–

  • Prévoyance (CHF 40'000.-)
  • Économies sur comptes privés / comptes d'épargne (CHF 90'000.–)

Montant à emprunter:     CHF 520'000.–

Combien peut être mon prêt immobilier selon mon salaire, la règle est simple : vous ne pouvez emprunter plus que le cumul de vos revenus annuels et de vos fonds propres. Vous devez également vous rappeler que le taux d’endettement ne peut dépasser 30 %. Une fois que vous aurez fait le cumul de toutes vos charges, vous pourrez savoir si vous dépassez ce niveau. 

Par exemple, pour un revenu annuel de CHF 100’000 .- et des fonds propres à hauteur de CHF 30’000 .-, vous pouvez emprunter CHF 120’000 .-.

Si vos revenus annuels sont de CH 150’000 .- et vos fonds propres de CHF 40’000 .-, votre capacité d’emprunt est de CHF 160’000 .-.

Combien je peux emprunter: utiliser un simulateur 

Pour pouvoir savoir avec précision combien vous pouvez emprunter, vous pouvez vous tourner vers les outils en ligne. Les simulateurs hypothécaires ont justement été conçus pour vous aider à déterminer le montant à demander aux banques. 

RealAdvisor met son simulateur à disposition gratuitement pour vous permettre de mettre en concurrence les différents organismes financiers. En comparant les taux pratiqués, vous pouvez trouver la meilleure proposition pour votre prêt hypothécaire. 

Ce simulateur permet notamment de découvrir des prêteurs qui n’ont pas pignon sur rue. Vous pouvez en effet obtenir une offre sur mesure et signer un prêt auprès d’un organisme qui répond à vos attentes. Un courtier immobilier en financement peut également obtenir une offre d’hypothèque avantageuse en négociant auprès de ses partenaires financiers.

Cet outil est idéal pour préparer comme il se doit votre demande de prêt hypothécaire. Vous pourrez préparer un dossier solide grâce à cette utilisation. En demandant le montant qui correspond à votre capacité financière, vous maximisez vos chances d’obtenir un accord par la banque. Cet outil gratuit permet de vérifier votre solvabilité hypothécaire et d’anticiper un éventuel refus. 

Pour négocier un renouvellement d’hypothèque, il peut être judicieux de réaliser une nouvelle simulation. En effet, vos revenus et vos charges ont pu évoluer. La banque pourrait en effet vous accorder une somme plus importante si vos finances se sont améliorées depuis la première hypothèque. 

Les points à retenir sur le calcul de sa capacité financière

  • 20 % du financement doit provenir de fonds propres
  • Le calcul de la capacité financière se fait sur les 80 % restants
  • Le simulateur d’hypothèque simplifie ce calcul
  • Comparer les taux des prêts hypothécaires avant de s’engager 

FAQ

Les banques acceptent des liquidités provenant de l’épargne, de titres, de vos avoirs provenant de votre 3e pilier ou encore des avancements d’hoirie. Vous pouvez également utiliser votre LPP pour obtenir un financement immobilier.

Si vous possédez la capacité financière requise, votre demande d’hypothèque peut tout à fait être acceptée. Lorsque vous possédez un bien immobilier avec un faible nantissement, il correspond à un patrimoine important. Il est donc possible de bénéficier d’une hypothèque par ce biais. 

Lors de la demande de prêt hypothécaire, la banque se penche sur le prix d’achat du bien mais aussi sur la valeur estimée. Son rôle est de s’assurer que vous avez la capacité financière pour l’acquisition de ce logement. Si elle estime que ce n’est pas le cas, vous devrez trouver les fonds nécessaires pour payer la différence. 

Si le calcul de votre capacité financière démontre une amélioration, vous pouvez solliciter votre banque. Une augmentation d’hypothèque est possible si vous êtes en mesure de prouver qu’elle peut être supportée et que le taux maximum d’endettement n’est pas dépassé. L’aide d’un courtier immobilier pourra être précieuse pour cette renégociation de crédit immobilier.