Quels sont les documents nécessaires pour vendre une maison ou un appartement en Suisse?

Lors de la vente d'un bien immobilier, il est essentiel de rassembler plusieurs documents obligatoires. Quels documents sont nécessaires pour vendre une maison? Certains d'entre eux seront requis dès les premières visites.

S'ils peuvent parfois paraître excessifs ou du moins procéduriers, l'ensemble des obligations et documents pour vendre une maison ou un appartement n'ont qu'un seul but: protéger l'acheteur et le vendeur.

• L'acheteur est rassuré et protégé puisqu'il est très bien informé sur le bien immobilier qu'il s'apprête à acheter.
• Le vendeur est rassuré et protégé car ce cadre légal évite tout recours en justice post-vente injustifié.

Il convient de noter que la Suisse fonctionne différemment d'un canton à l'autre et qu'il n'existe pas d'entité fédérale commune regroupant tous les documents relatifs à la vente d'une maison ou d'un appartement. Toutefois, dans tous les cas, le notaire vous demandera les documents énumérés ci-dessous.

Quels sont les documents nécessaires à fournir lors d'une vente et comment les obtenir?

Voici la liste des documents nécessaires pour vendre un bien: 

• Extrait du Registre foncier: c'est le document qui répertorie l'ensemble des droits réels de toute propriété immobilière en Suisse. Cela comprend les servitudes, les droits de gage, les charges foncières, etc., relatifs aux immeubles. Il est forcément mis à jour à chaque modification. Il est possible de l’obtenir auprès de l'Office du Registre foncier du lieu de situation du bien immobilier. La demande peut aussi être effectuée en ligne ou par e-mail.
• Conventions de droit privé: il s'agit des documents contenant les clauses du contrat de vente ayant été spécifiées pour chaque propriété. Cela peut relever des droits de constructions mais aussi des accords passés avec les voisins. Ce document peut également être obtenu auprès de l’Office du Registre foncier de la commune où se situe le bien.
• Plan cadastral (ou plan du registre foncier): il offre un plan cartographique des alentours de la maison ou de l'appartement tout en précisant exactement l'emplacement de votre parcelle. Pour l’obtenir, contactez le géomètre du registre foncier.
• Cadastre des anciennes charges foncières: il complète les autres documents de cadastre en rappelant l'historique du bien. Chaque canton centralise l'ensemble de ses cadastres.
• Plans du bien immobilier: l'objectif est de réunir tous les plans de la maison ou de l'appartement dont vous disposez, incluant les plans au sol, les plans de la façade, les plans en coupe, les plans de l'intérieur du logement, etc. En général, ils sont réalisés à l'échelle 1:1000. Vous avez dû les obtenir lors de votre première acquisition si la maison était déjà construite. Si vous avez fait construire le bien, ils vous ont été fournis au moment de la construction et de l'achat.
• Règlement des constructions et plan de zones: il permet d'informer le futur acheteur des constructions prévues ou non dans la zone du bien immobilier à vendre. Pour l’obtenir, adressez-vous à l'Office fédéral des constructions.
• Plan de la commune (ou plan de situation): ce document graphique offre une vue aérienne du bien immobilier. Comme le nom l'indique, la commune du bien immobilier est la plus habilitée à vous fournir le document. En fonction de sa taille, vous pouvez être dirigé vers un service d'urbanisme dédié dans votre canton.
• Diagnostic électricité: une attestation de sécurité de l'installation électrique à faible tension garantit la conformité aux normes électriques en vigueur de la maison ou de l'appartement en vente. Le principe du diagnostic électrique permet de contrôler régulièrement les installations électriques et d'assurer à l'acheteur leur conformité selon les normes électriques en vigueur.
• Police d'assurance-incendie du bâtiment: cette attestation d'assurance habitation est obligatoire puisqu'elle peut être utile si un incident se déclare entre le moment du compromis de vente et l'acte de vente définitif. Demandez un justificatif à votre assurance.
• Valeur locative: son calcul donne un revenu imposable fictif qui révèle le loyer annuel potentiel que le bien immobilier générerait s'il était loué. Elle est définie par les autorités fiscales de chaque canton.
• Indications de financement: il dévoile l'hypothèque relative à la maison ou l'appartement. Adressez-vous à votre banque qui vous fournira tous les éléments nécessaires, notamment un échéancier précis de ce qu'il vous reste à rembourser si votre hypothèque est encore en cours.
• Dossier de vente: il regroupe toutes les informations et tous les documents utiles qui permettent de décrire votre bien. Incluez au minimum une estimation de votre maison ou de votre appartement, des photos, une copie du texte de l'annonce immobilière, etc. Ajoutez toutes les données qui peuvent valoriser votre bien: factures des derniers travaux de rénovation réalisés, détails des agrandissements et autres, etc. Constituez-le avec votre courtier immobilier. Il a tous les outils à sa disposition pour établir un dossier de vente complet !

Quels sont les documents obligatoires pour vendre une maison à étages en Suisse?

Pour vendre un appartement à étages, complétez la liste précédente des documents relatifs à la copropriété en fournissant également:

• Le règlement de copropriété et de l'usage des parties communes
• Le procès-verbal de la dernière assemblée des copropriétaires
• Le décompte précis des frais accessoires et du budget en cours

Quels diagnostics réaliser pour vendre votre maison?

Pour vendre une maison en Suisse, plusieurs diagnostics peuvent être réalisés, bien que leur obligation varie d'un canton à l'autre. Voici quelques diagnostics couramment recommandés.

Les différents diagnostics réalisables

• Diagnostic électricité: Il s'agit d'une attestation de sécurité de l'installation électrique à faible tension, garantissant sa conformité aux normes électriques en vigueur. Il vise à assurer à l'acheteur que les installations électriques sont sûres.
• Diagnostic gaz: Ce diagnostic concerne les maisons équipées d'une installation de gaz. Il permet de vérifier la conformité et la sécurité de cette installation.
• Diagnostic amiante: Il s'agit de détecter la présence d'amiante dans les matériaux de construction. La présence d'amiante peut être dangereuse pour la santé, il est donc important de le détecter et de prendre les mesures nécessaires.
• Diagnostic plomb: Ce diagnostic vise à identifier la présence de plomb dans les peintures, notamment dans les maisons plus anciennes. L'exposition au plomb peut être nocive, en particulier pour les enfants.
• Diagnostic Radon: Le Radon est un gaz radioactif d'origine naturelle qui peut s'infiltrer dans les bâtiments. Ce diagnostic permet de mesurer la concentration de Radon dans l'air intérieur et de prendre les mesures nécessaires pour réduire les niveaux si nécessaire.

Cas particulier du Diagnostic Énergétique (CECB®)

Par diagnostic énergétique, comprenez Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments. Est-ce que le diagnostic CECB® est obligatoire pour vendre une maison ou un appartement soi-même ou avec une agence? La réponse diffère selon le canton où le bien immobilier est localisé puisqu'il n'est pas obligatoire partout en Suisse.

• Dans le canton de Fribourg: il est obligatoire pour la vente.
• Dans le canton de Genève: il n'est pas obligatoire pour la vente.
• Dans le canton du Jura: il est obligatoire lors de la vente.
• Dans le canton de Neuchâtel: il est obligatoire dans 3 cas de figure.

- lorsque le permis de construire du bien immobilier est antérieur au 1er janvier 1990,

- lorsque la surface habitable chauffée dépasse 1000 m²,

- lorsque le logement utilise une installation de chauffage central partagée par au moins 5 utilisateurs.

• Dans le canton du Valais: il est obligatoire pour tout chauffage solaire ou à bois ou après le remplacement d'une installation à énergie fossile.
• Dans le canton de Vaud: il est obligatoire lors de la vente et il l'est aussi dès que vous remplacez une installation de chauffage à mazout ou à gaz.