En Suisse, les méthodes de calcul de la surface d'un bien immobilier varient selon les cantons. Ainsi, pour estimer un bien immobilier au juste prix et constituer un dossier de vente précis, il est important de savoir comment calculer la surface d'une maison à vendre, et quelle surface prendre en compte. Dans cet article, RealAdvisor vous explique tout ce qu'il faut savoir sur les différentes surfaces d'un bien immobilier.
Pour savoir comment calculer la surface d'une maison à vendre, il est important de distinguer différents types de surfaces.
Il est difficile de savoir quelle surface prendre en compte pour fixer le prix de vente d'un bien immobilier en Suisse, car il n'y a pas de règle nationale commune. Par exemple, dans les cantons de Vaud ou de Neuchâtel, on se réfère à la surface nette habitable, tandis que dans le Valais, on prend en compte la surface de vente brute.
Toutefois, afin d'uniformiser les pratiques, l'Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI) édite un document qui définit un mode standard de calcul des surfaces applicable à l'ensemble du territoire suisse.
Pour estimer le prix de vente d'un bien immobilier, il est important de prendre en compte chacune de ses différentes surfaces. Ainsi, pour une maison ou un appartement, il faut calculer la surface habitable ainsi que la surface des parties utiles non habitables, mais constituant une valeur ajoutée.
La valeur d'un bien immobilier est exprimée à partir du calcul de sa surface nette habitable multipliée par un prix au m². Les cheminées, les escaliers intérieurs, les blocs de cuisine et les placards de rangement encastrés ne doivent pas être soustraits de la surface nette habitable.
Les combles aménagés et les mezzanines et les combles sont comptés dans la surface de vente uniquement s'ils bénéficient d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,50 m.
La surface utile secondaire non aménagée compte également, bien que le prix au m² soit pondéré. Par exemple, si la surface nette habitable d'un appartement vaut CHF 3'000/m², celle de son balcon vaut la moitié, soit CHF 1'500/m².
Les caves et les parkings ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface de vente, bien qu'ils fassent partie intégrante du bien immobilier et soient inclus dans la taxe immobilière. Cependant, ils peuvent constituer un atout majeur lors de la vente, il est donc important de les valoriser au maximum. Si vous ne pouvez pas les ajouter à la surface de vente, pensez à les détailler dans votre annonce et à les photographier.
Pour calculer la surface de vente de votre bien immobilier, il faut additionner la somme des différentes surfaces. Pour connaître précisément les dimensions de chaque pièce sans l'épaisseur des murs et des vides sanitaires, il est possible de se munir des plans d'architecte de votre logement ou de faire appel au cadastre pour les obtenir.
Cependant, il se peut que certains éléments soient difficiles à découvrir, même avec les documents fonciers en main. Dans ce cas, il est conseillé de contacter un courtier immobilier et de demander l'expertise d'un professionnel. En effet, quelques mètres carrés en plus peuvent avoir un impact important sur la valeur de votre bien immobilier à vendre.
La surface de vente est généralement calculée en prenant en compte la surface habitable de la propriété, mais elle peut également inclure une partie de la surface totale, telle que la moitié de la surface des balcons, des terrasses et des jardins. Pour calculer la surface de vente, multipliez la surface habitable par un coefficient de pondération compris entre 1 et 2 (en fonction de la taille et de la qualité de la propriété), puis ajoutez une partie de la surface totale, le cas échéant. Voici la formule :
Surface de vente = surface habitable x coefficient de pondération + (surface totale / 2)
Par exemple, si la surface habitable de votre propriété est de 100 m², que le coefficient de pondération est de 1,5 et que la surface totale est de 50 m² (dont 25 m² de balcon), la surface de vente sera de :
Surface de vente = 100 x 1,5 + (50 / 2) = 175 m²
À la différence du calcul des impôts sur les gains immobiliers, il n'existe aucune loi suisse qui légifère quelle surface mentionner dans le titre de votre annonce immobilière. Vous pouvez indiquer la surface de vente brute, mais n'oubliez pas de détailler ensuite toutes les autres: surface du terrain, surface nette habitable et surface utile secondaire non-aménagée quand elle existe.
On parle de surface PPE pour vendre un appartement par étages. Elle équivaut à la surface de vente nette. Elle inclut la surface nette habitable de l'appartement et ses surfaces extérieures pondérées (balcon, loggia, terrasse). Les surfaces utiles comme une place de stationnement, un jardin à usage privatif ou encore une cave n'entrent pas dans le calcul, mais doivent être précisées dans le descriptif de la vente.
La surface d'un terrain représente sa superficie totale, peu importe qu'il y est un ou plusieurs bâtiments dessus. Pour calculer la surface d'un terrain, consultez le plan cadastral. C'est le seul à faire foi en matière de limites de propriété. Ne vous contentez pas de la surface mentionnée sur le Registre foncier qui elle n'est pas garantie.
Pour éviter les erreurs de mesure, il est essentiel de mesurer avec précision chaque pièce concernée et de prendre en compte tous les éléments qui peuvent affecter la surface. Il est également recommandé de se référer aux normes de mesure en vigueur dans le canton concerné.
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