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Wie bewertet man ein Haus?

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Inhaltsverzeichnis

Bevor man den Wert eines Hauses schätzen kann ist es wichtig die unterschiedlichen Begriffe von Wert und Preis zu verstehen.
 

Realer oder Sachwert: Der Wert eines neuen Hauses abzüglich der mit dem Alter und der Abnutzung des Hauses verbundenen Wertminderung. Der Wert des Grundstücks muss zudem hinzugerechnet werden um den realen Wert zu erhalten.  

Marktwert: Der Preis, zu dem ein ähnliches Objekt verkauft werden kann. Um den Marktwert zu berechnen, müssen Sie Häuser mit ähnlichen Merkmalen in derselben Stadt, Quartier oder Region vergleichen und so können Sie den Preis definieren, der dem aktuellen Immobilienmarkt entspricht.

Ertragswert: Der Mietwert einer Immobilie, wird sie zur Vermietung angeboten. Es geht also um die Schätzung der jährlichen Rendite, die mit einem Mietobjekt erzielt werden kann. 

Belehnungswert: Entspricht dem Wert des Darlehens im Voraus, d.h. dem Betrag, den ein Kreditgeber wie z.B. eine Bank oder Versicherungsgesellschaft für einen Hypothekarkredit zu verleihen bereit ist. 

Richtpreis: Der Preis, zu dem der Verkäufer bereit ist, sein Haus zu verkaufen. Dieser Preis wird auf dem Immobilieninserat angezeigt. Der Verkäufer muss diesen Preis auf der Grundlage des Marktwertes seiner Liegenschaft und durch Vergleich des aktuellen Immobilienmarktes festlegen, um den Verkauf seines Hauses erfolgreich abzuschliessen. 

Transaktionspreis: Preis, der festgelegt wird, sobald sich der Verkäufer und der Käufer nach Verhandlungen auf den Endbetrag geeinigt haben. Es handelt sich also um den Preis, zu dem das Haus tatsächlich verkauft wird und der vom ursprünglichen Richtpreis abweichen kann. 


Hausschätzung: Was ist das?

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Wenn Sie ein Haus in der Schweiz besitzen und dieses verkaufen möchten, ist es unerlässlich, eine Hausschätzung durchzuführen. Aber worum geht es bei einer Hausbewertung eigentlich?
 
Eine Immobilienbewertung ist ein Prozess, der Ihnen hilft, den Richtpreis Ihres Hauses so genau wie möglich zu ermitteln. Die Bewertung eines Hauses zum richtigen Marktpreis stellt sicher, dass Sie den Richtpreis weder zu hoch noch zu tief festgelegen. Diese Schätzung ermöglicht es Ihnen, ein Gleichgewicht zwischen dem Verkaufspreis, den Sie wünschen, und dem für Interessenten attraktiven Kaufpreis herzustellen. Die Bewertung eines Hauses unterscheidet sich dabei von der Bewertung einer Wohnung in einem Gebäude.

Eine gute Schätzung eines Hauses ist daher unerlässlich, um Ihre Liegenschaft schnellstmöglich und zum besten Preis zu verkaufen. In der Tat verlangsamt ein zu hoher Preis den Verkauf und ist Gegenstand zahlreicher Verhandlungen, die letztlich zu einem Wertverlust des Hauses führen können. Umgekehrt führt ein zu niedriger Preis dazu, dass Sie finanziellen Gewinn verlieren.

Wie Sie sehen, ist es sehr wichtig, Ihr Haus vor dem Verkauf begutachten zu lassen. Lassen Sie Ihre Liegenschaft jedoch nicht auf irgendeine Art und Weise schätzen. Folgen Sie den Empfehlungen, die wir Ihnen in diesem Artikel geben werden.

Wie kann ich mein Haus selber schätzen? 

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Die auf m²-Preise der Gemeinde gestützte Schätzung meines Hauses 

Der m²-Preis einer Gemeinde ist der Durchschnitt aller m²-Preise für Immobilien in letzterer. Bei der Suche nach einem Preis pro m² ist es zudem wichtig, anzugeben, ob Sie den Preis einer Wohnung oder eines Hauses suchen, da die beiden Preise sehr unterschiedlich sein können.

Wir bei RealAdvisor berechnen den mittlere Preis pro m² für Häuser und Wohnungen in der ganzen Schweiz. Unsere Datenbank enthält Immobilienangebote von 14 Schweizer Immobilienportalen, so dass wir den zuverlässigsten Quadratmeterpreis auf dem Markt nach Gemeinde, sowie auch nach Postleitzahl und Bezirk berechnen können. 

Beispielsweise liegt der durchschnittliche m²-Preis für ein Haus im Enge-Quartier der Stadt Zürich zum 23.11.2020 bei CHF 7’895.00.


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Als Hausbesitzer ist dies eine der zugänglichsten Methoden, um Ihr Haus zu bewerten. Sie können Ihrer Liegenschaft mit ähnlichen, zum Verkauf stehende Häuser vergleichen und sich möglicherweise sogar über die Verkaufspreise von Häusern in Ihrer Nachbarschaft informieren. Wenn ein Haus in Ihrer Strasse für CHF 1.000.000 verkauft wurde, können Sie diesen Preis zur Bestimmung Ihres Werts verwenden.

Um den Wert so genau wie möglich zu bestimmen, sollten Sie die Hauptmerkmale dieses Hauses mit Ihrigen vergleichen, wie z.B:  

  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Baujahr
  • Anzahl Zimmer und Nasszellen
  • Nebennutzflächen wie Garage, Keller, Estrich, Waschküche, etc. 
  • Aussenflächen und Besonderheiten wie Terrasse, Balkone, Pools, etc.

Je grösser die Fläche und Ihre Räumlichkeiten sind, desto höher steigt der Wert Ihrer Liegenschaft. Wenn andererseits das verkaufte Haus 1990 und Ihres 1950 gebaut wurde, wird Ihr Haus einiges weniger wert sein, da ein Haus im Laufe der Jahre an Wert verliert. 

Sie können diese Vergleiche leicht auf Immobilienportalen durchführen, indem Sie Ihrer Liegenschaft ähnliche Häuser in Ihrer Gemeinde auswählen. Die Verkaufspreise der Suchergebnisse geben Ihnen eine Preisspanne an, welche Sie verfeinern können, indem Sie sich dem Verkaufspreis des Hauses, das dem Ihrem am ähnlichsten ist, annähern. Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Verkaufspreis überschätzt wurde wenn ein Haus bereits seit einem Jahr zum Verkauf steht und Sie sollten Ihren Verkaufspreis mit Berücksichtigung darauf anpassen. 

Das Haus kostenlos online schätzen lassen

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Hedonische Immobilienbewertungs-Tools im Internet basieren ihre Berechnung auf Daten von mehreren tausend Häusern, die derzeit zum Verkauf stehen oder kürzlich veräussert wurden. Je grösser die genutzte Datenbank ist, desto genauer fallen ihre Schätzungen aus. 

Beachten Sie, dass es schwierig ist für spezielle Häuser mit besonderen Merkmalen eine genaue Schätzung abzugeben, da die Anzahl ähnlicher Objekte zu gering ist, um einen klaren Vergleich durchzuführen. Im Falle einer einzigartigen Immobilie, wie z.B. eines Bauernhofs oder eines Luxusobjekts, ist es demnach umso wichtiger, Ihr Haus von einem Experten schätzen zu lassen.

Um Ihre Bewertung online zu erhalten, müssen Sie folgende Informationen angeben:

  • Adresse
  • Baujahr
  • Anzahl der Zimmer
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche

Ihr Haus wird dann mit allen verkauften und derzeit zum Verkauf stehenden Häusern verglichen. Somit liefert Ihnen das Bewertungsinstrument einen Betrag, der mit dem Schweizer Immobilienmarkt übereinstimmt. 

Ihr Haus von einem Immobilienexperten schätzen lassen 

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Entgegen der weit verbreiteten Meinung ist eine Schätzung Ihres Hause durch einen Fachmann nicht unbedingt kostenpflichtig und meistens unverbindlich. In der Tat können Sie einen Makler kontaktieren, um Ihr Haus kostenlos zu schätzen. Er wird nur bezahlt, wenn Sie ihn für den Verkauf Ihres Hauses mandatieren. Wenn er das Geschäft abschliesst, hat er Anspruch auf ein Erfolgshonorar in Höhe von etwa 3 bis 5% des Kaufpreises. 

Der Vorteil eines Immobilienexperten liegt in seiner Erfahrung, vor allem aber in seiner Kenntnis des lokalen Marktes. Er wird in der Lage sein, alle Elemente im Zusammenhang mit Standort und Entwicklungspotenzial in der Gemeinde zu berücksichtigen, die den Wert Ihres Hauses steigern können. Er wird auch bestimmte Dokumente für die genaueste Schätzung analysieren, wie z.B. die Ergebnisse technischer Gutachten Ihres Hauses. 

Hier finden Sie die vollständige Liste der Dokumente, die Sie für eine detaillierte Hausschätzung benötigen. 
Zudem kann ein Profi Ihnen auch einige Ratschläge geben, wie Sie den Wert Ihres Hauses steigern können, wie z.B. Renovierungen, die für den Verkauf unerlässlich sind.

  

Welche Kriterien beeinflussen den Preis eines Hauses?

Verschiedene Hausarten

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Jedes Haus ist einzigartig und hat einen anderen Marktwert. In der gleichen Strasse hat eine Doppelhaushälfte in der Mitte einen niedrigeren Preis als eine Doppelhaushälfte am Strassenende. 

Es ist daher wichtig, alle spezifischen Merkmale des Hauses zu berücksichtigen: 

  • Reihenhaus: Bei Häusern, die Wand an Wand stehen, besteht die Gefahr, dass man die Schritte der Nachbarn, den Lärm des Fernsehers, etc. hört. Der zweite Nachteil ist der Mangel an natürlichem Licht, da eine oder gar zwei Hausseiten gezwungenermassen fensterlos sind.
    Wenn mehrere Häuser miteinander verbunden sind, können sie ein Stockwerkeigentum-Modell wie bei einer Wohnung anwenden. Dies ist der Fall, wenn die Häuser eine gemeinsame Heizung oder Elektrizitätssystem haben. Die Kosten für die gemeinsame Infrastruktur wird in dem Fall geteilt. Diese Verteilung ist für denjenigen, der am wenigsten konsumiert, nachteilig. 

  • Doppelhaushälfte: Da das Haus nur eine Wand mit dem Nachbarhaus teilt, ist die Lärmbelastung kleiner und mehr Licht erreicht die Räume. Ein System der Kostenteilung ist weniger wahrscheinlich, muss jedoch vor einem Kauf unbedingt abgeklärt werden. 

  • Freistehende Einfamilienhäuser: Diese sind am beliebtesten, da sie unabhängig und mit gewissem Abstand zu den Nachbarhäusern stehen und so deutlich mehr Privatsphäre bieten als ein Doppel- oder ein Reihenhaus. 


Natürlich gibt es noch andere Unterschiede zwischen den verschiedenen Haustypen. Ein Doppel- oder Reihenhaus beispielsweise schreckt Diebe mehr ab als ein Einfamilienhaus. Dieser Vorteil ist jedoch nicht genug relevant, um einen Mehrwert zu schaffen, kann aber für zukünftige Hausbesitzer, die sich mehr Sicherheit wünschen, ein Mehrwert darstellen.  Im Allgemeinen hat ein Doppelhaus mehr Wert als ein Reihenhaus und ein Einfamilienhaus wiederum mehr als ein Doppelhaus.

Obligatorische Gutachten

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Gewisse Gutachten sind bei Verkauf obligatorisch und beeinflussen den Preis. 

  • Asbestgutachten: Bei Häusern, die vor 1991 (Aspestverbot) gebaut wurden, ist dieses Gutachten empfohlen, vor Renovationsarbeiten oder Abriss ist die Diagnostik obligatorisch. Oft werden Asbestgutachten auch vom Notar bei Verkauf verlangt. Dieses Gutachten liegt in der Verantwortung des Verkäufers und wenn das Haus Asbest enthält, müssen die notwendigen Schritte zur Entfernung unternommen werden. Der Verkäufer kann die notwendigen Arbeiten übernehmen oder die Kosten im Verkaufspreis des Hauses berücksichtigen. Sollte vor dem Verkauf kein Gutachten durchgeführt worden sein, kann der Käufer das Gutachten und die Entfernungskosten bis fünf Jahre nach Verkauf rückwirkend beim Verkäufer geltend machen.

  • Energiegutachten: Die Untersuchung von Niederspannungsinstallation ist je nach Typ alle 5, 10 oder 20 Jahre vorgeschrieben. Je nach Datum der letzten Diagnostik kann der Käufer eine neue Untersuchung anfragen. Das Energiegutachten ist insofern obligatorisch, da Sie die Daten dazu beim Verkauf offen darlegen müssen.Zu einem Energiegutachten beim Verkauf gehört zudem die Analyse des Energieverbrauchs des Hauses. Schlechte Ergebnisse senken den Preis des Hauses. Auch hier kann der Eigentümer die Initiative ergreifen und die Heizungs- oder Gasanlage durch ein moderneres und energiesparendes System ersetzen, um den Preis des Hauses neu anzupassen.

Externe Faktoren die Sie nicht vergessen dürfen

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  • Gemeindesteuern: Niedrige Steuersätze einer Gemeinde beeinflussen die Nachfrage, da es sich um einen attraktiven Wohnort handelt. Die grosse Nachfrage lässt automatisch die Preise für Häuser steigen. 

  • Infrastruktur: Strassenanbindung und Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Behörden, Schulen und Geschäften steigern den Wert einer Liegenschaft. Zentral gelegene Häuser sind gefragter als Immobilien, die weit vom Stadtzentrum, Bahnhof oder einer Bushaltestelle entfernt sind. Hierbei es ist auch wichtig, die Pläne der Stadt zu beachten. Wenn die Stadt oder Region den Bau einer neuen Strasse, Bahnhofs, Bus-Linie, etc. plant, wird der Wert Ihres Hauses in den nächsten Jahren wahrscheinlich steigen. Sie können dieses Argument beim Verkauf nutzen, da der Kauf des Hauses eine gute Investition ist. 

  • Verhandlung: Zu Beginn der Verhandlungen bietet ein Interessent in der Regel einen Preis, der etwa 10% unter dem Richtpreis liegt. Der Verkäufer kann es sich daher leisten, den Verkaufspreis leicht über den Marktwert anzuheben, insbesondere wenn der Verkauf nicht eilt. Andernfalls, wenn er es schnell verkaufen will, kann er es zum Marktpreis oder niedriger ausschreiben und darauf hinweisen, dass der Preis nicht verhandelbar ist.

Die Wohnfläche von anderen Flächen unterscheiden

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Nicht alle Hausflächen haben den gleichen Wert und können in die Berechnung des Quadratmeterpreises aufgenommen werden. 

Die Nettowohnfläche: Sie umfasst die Fläche des Hauses ohne der als nicht bewohnbar geltenden Bereiche:

  • Assenmauern
  • Aussenbereiche (Terrassen, Balkon)
  • nicht ausgebaute Keller- und Dachräume 
  • Bereiche mit niedriger Raumhöhe als 150 cm 

Die Bruttowohnfläche: Die gesamte Fläche des Hauses einschliesslich der Aussenmauern, jedoch ohne Balkon, Terrasse und unausgebaute Keller- und Estrichräume.
Bei der Berechnung des Hauspreises ist es daher wichtig zu prüfen, welche Flächen zu berücksichtigen sind. Die Bruttowohnfläche ist in der Regel 10% höher als die Netto-Wohnfläche.


Nebennutzflächen werden wie folgt zur Wohnfläche gezählt:

  • Balkon / Gartenlaube: Nur die Hälfte der Fläche wird der Wohnfläche zugerechnet.
  • Terrasse: Nur ein Drittel der Fläche wird der Wohnfläche hinzugerechnet.
  • Untergeschoss: Wird zu 100% als Wohnfläche gezählt wenn er beheizt ist und mindestens 10 % natürliches Licht empfängt.
  • Veranda / Wintergarten: Ist nur zu berücksichtigen wenn beheizt.
  • Zwischengeschoss: Die Raumhöhe muss mehr als 130 oder 150 cm betragen (kantonale Besonderheiten vorbehalten).
  • Dachgeschoss: Ist nur zu berücksichtigen, wenn ein Boden verlegt ist, der Raum beheizt ist und die Raumhöhe mehr als 130 oder 150 cm misst.
  • Kellerräume, Estrich und Waschküche: Werden nicht zur Wohnfläche angerechnet, sondern als Mehrwert betrachtet.
  • Parkplatz: Gilt als Mehrwert.

Um Ihr Haus zu den besten Bedingungen verkaufen zu können, ist es, wie Sie sicher verstanden haben, unerlässlich eine Schätzung vorzunehmen. Ob diese von kompetenten Experten oder von Ihnen selbst durchgeführt wird, liegt in Ihrem Ermessen.
Wenn Sie wünschen, mit einer schnellen und kostenlosen Online-Bewertung Ihres Hauses zu beginnen, gehen Sie aus realadvisor.ch. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihres Hauses zum besten Preis! 

Die häufigsten Fragen zur Hausbewertung

Der Garten macht im Allgemeinen 60% der Grundstücksfläche aus, das Haus 40%. Ist Ihr Grundstück bebaubar, ist es zwangsläufig teurer als ein Grundstück, das ausserhalb der Bauzonen steht.  Ein Projektentwickler berücksichtigt ausschliesslich den Grundstückswert, da er das Haus abreissen und darauf bauen möchte. Für eine Privatperson stellt die Tatsache, dass man das Haus vergrössern kann, generell einen interessanten Mehrwert dar.

Sie können den Preis der Poolanlage zum Wert des Hauses addieren, wenn die Anlage neu und gut gewartet ist. Der Wert des Pools wird je nach Baujahr und Zustand abnehmen.

Ein Haus verliert jährlich ungefähr 0,5% seines Neuwerts. Ein 1940 erbautes Haus hat demnach bis 2020 40% seines Wertes verloren.

Ein Haus, das 1940 CHF 500.000 kostete, hat 80 Jahre später einen preisbereinigten Wert von ungefähr CHF 300.000.

Ein professionelles Gutachten ist für ein altes Haus daher unverzichtbar.

Sie können die Rechnungen der getätigten Arbeiten verwenden, um den Wert des Hauses renovationsbasiert anzupassen. Sie dürfen dabei aber nicht vergessen, dass der Mehrwert der Renovationen über die Jahre wieder abnimmt. Wenn die Arbeiten im Jahr 2010 durchgeführt wurden und CHF 30.000 gekostet haben, müssen Sie die Altersentwertung der letzten 10 Jahren auf die Arbeiten in Ihre Wertberechnung einbinden.

Wissend, dass ein Haus jedes Jahr etwa 0,5% seines Wertes verliert, verlieren die Renovationen im Jahr 2020 5% ihres Mehrwerts, so dass Sie statt CHF 30'000 noch CHF 28'500 zum Preis des Hauses hinzurechnen können.