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Wie eine Wohnung schätzen?

faire estimer son appartement gratuitement ou le faire soi meme

Den richtigen Preis für den Kauf oder Verkauf einer Wohnung zu bestimmen ist keine genaue Wissenschaft. Jede Wohnung ist einzigartig und ihr Marktpreis hängt zum Zeitpunkt der Schätzung von Angebot sowie Nachfrage, ab. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die Werkzeuge für eine kostenfreie Bewertung Ihrer Wohnung, vor.

Inhaltsverzeichnis

Welche sind die verschiedenen Werkzeuge, um seine Wohnung kostenfrei zu bewerten? 

Berechnung des Werts aufgrund des Preises pro m² in Ihrer Gemeinde

Quadrameterpreis, eingenommene Grundstucke nacht Gemeine, Stadt

Um sich selbst eine Idee über den Preis pro m² in seiner Region zu bilden, ist in der Schweiz die beste Methode eine Analyse der Wohnungsinserate online. Beachten Sie dabei, dass zu teuer angesetzte Wohnungen lange online bleiben, was auch in die Irre führen kann. Um das Ganze zu erleichtern, stellt Ihnen RealAdvisor hier: die spezifischen Preise pro m² der Wohnungen nach Gemeinde, Postleitzahl oder Quartier zur Verfügung.

Diese Preise pro m² sind auf Grundlage des Durchschnitts der aktuell auf 14 Schweizer Immobilienportalen online inserierten Wohnungen kalkuliert. 

Beispiel in der Rue des Alpes in Genf-Cité:

Wenn eine Wohnung mit einer Fläche von 100 m² sich im Verkauf für CHF 1’100’000.- befindet und eine zweite Wohnung mit 80 m² für CHF 960’000.- 

Berechnung des Preises pro m² je Wohnung: 

  • 1. Wohnung: CHF 1’000’000 / 100 m² = CHF 10’000.- / m² 
  • 2. Wohnung: CHF 960’000 / 80 m² = CHF 12’000.- / m² 

Berechnung des Preises pro m² in dieser Strasse: 

  • (CHF 10’000 + CHF 12’000) / 2 = CHF 11’000.- / m²

Dieser Preis ist dem Marktwert am nächsten gelegen, da er dem aktuellen Angebot in der Rue des Alpes entspricht. Wenn Sie den Wert Ihrer Wohnung schätzen wollen, müssen Sie einfach die Fläche mit dem Preis pro m² Ihrer Gemeinde multiplizieren. Dieser entspricht dem Durchschnitt in der Ortschaft. Eine Wohnung in einem guten Zustand und einem begehrten Quartier der Gemeinde wird einen höheren Preis haben.

Ähnliche im Verkauf stehende Wohnungen vergleichen

Immobilienanalyse von Wohnungen, vergleichende Bewertung

Die Bewertung des Wertes auf Basis des Preises pro m² ermöglicht Ihnen den ungefähren Preis Ihrer Wohnung zu erhalten. Dies indem Sie ihren Marktpreis definieren, aber ohne die spezifischen Charakteristiken der Immobilie zu berücksichtigen.

Um dem Preis Ihrer Wohnung noch näher zu kommen, sollten Sie sich auf einem Immobilienportal nach vergleichbaren Wohnungen erkundigen, die in Ihrer Stadt zum Verkauf stehen und zum Beispiel diejenigen filtern, die Ihrer am meisten entsprechen. Zusammengefasst, Sie müssen sich an die Stelle eines Käufers versetzen.

Nachdem Sie die Ortschaft selektiert haben, die Anzahl Räume, die Ausstattung, das Baujahr des Gebäudes und allfällige Renovierungen angegeben haben, erhalten Sie die ähnlichsten Objekte.

Ihr Verkaufspreis wird der Immobilie am meisten entsprechen, deren Ausstattung mit Ihrer eigenen übereinstimmt. Dies noch eher, als eine Wohnung in derselben Stadt, demselben Baujahr mit älterem Ausbaustandard.

Seine Wohnung online bewerten

Ihre Wohnung kostenlos online schätzen

Heutzutage haben Sie Zugang zu online Bewertungstools, die diese Arbeit für Sie kostenfrei erledigen. Mehrere Firmen haben Zugang zu tausenden Transaktionspreisen, die bereits realisiert wurden und Preisen von Wohnungen, die aktuell im Verkauf sind. Dies erlaubt ihnen Algorithmen für die automatische Bewertung zu entwickeln. Indem Sie ihnen die Hauptcharakteristiken Ihrer Wohnung angeben, wie zum Beispiel Wohnfläche, Anzahl Zimmer, usw. können diese Tools Ihre Wohnung mit anderen sich in ihrer Datenbank befindlichen vergleichen und Ihnen einen Preisspanne angeben, die dem Marktwert am meisten entspricht.

Seine Wohnung kostenfrei von einem Experten schätzen lassen

Schätzung einer Wohnung durch einen Fachmann, einen Immobilienmakler oder einen Notar

Die professionellen Schätzungen sind nicht immer kostenfrei, manche Makler stellen sie zu Verfügung ohne sie zu fakturieren, das ist der Fall von RealAdvisor zum Beispiel.

Sie können hier ein Termin mit einem Experten vereinbaren, der Ihre Wohnung präzise analysieren wird. Der Vorteil der Beratung durch einen Profi ist seine Kenntnis des lokalen Marktes, die ihm erlauben wird alle Faktoren des Standorts für die Preisbestimmung zu berücksichtigen. Um seine Bewertung zu präzisieren, könnte er bei Ihnen diverse Dokumente wie zum Beispiel Pläne, technische Beurteilungen oder weitere Bescheinigungen anfragen. Sie können hier die komplette Liste, der von einem Immobilienexperten benötigten Dokumente sehen.

Die Faktoren, die für die Bewertung einer Wohnung berücksichtigt werden müssen 

Jede Wohnung ist einzigartig. Im selben Gebäude wird die Wohnung im Parterre einen Preisunterschied zur Wohnung im Obergeschoss haben. Zwei Wohnungen in derselben Stadt, die erste zwei Minuten in Fussnähe zum Bahnhof und die zweite 30 Minuten, werden eine starke Preisdifferenz aufweisen.

Die begehrtesten Wohnungstypen

den Verkaufspreis berechnen
  • Maisonnette: Das ist ein Einzelappartement mit zwei Etagen in einem gemeinschaftlichen Gebäude. Dieser Wohnungstyp ist immer gesuchter, da er mehr Platz bietet, als ein klassisches Appartement und mit einer Aufteilung, die eher einem Haus gleicht. Zudem sind Maisonettewohnungen im Gegensatz zu Häusern grundsätzlich in der Stadtmitte und somit in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten. 

  • Attikawohnung: Diese profitiert von denselben Vorteilen eines gemeinschaftlichen Gebäudes wie die Teilung der Nebenkosten und Sicherheit. Ihr Hauptvorteil ist ihre Lage auf dem Dach, mit einer privaten Terrasse und bei optimalem Standort, einer freien Sicht auf die Umgebung. Diese Wohnungen sind sehr selten, weil ein Gebäude nur eine oder zwei bieten kann. Das erhöht somit ihren Wert. 

  • Klassische Wohnung: Was ihren Wert erhöhen kann ist ihre Position innerhalb des Gebäudes. Eine Wohnung im Parterre ist generell weniger vor Einbrüchen geschützt und je höher sie gelegen ist, desto höher ist auch das Sicherheitsgefühl. Sie wird ebenfalls mehr Licht sowie eine schöne Sicht bieten, wenn es kein Gegenüber gibt. Der Wert eines Appartements kann sich in gewissen Quartieren um 5% pro Etage steigern soweit ein Aufzug vorhanden ist. 

  • Dachgeschosswohnung: Bei diesem Wohnungstyp ist es wichtig zu überprüfen welche Höhe festgelegt wurde, um die Wohnfläche kalkulieren zu können. In der Mehrheit der Schweizer Kantone ist eine Wohnfläche erst ab einer Höhe von 1.5 m vom Boden zur Decke auch als eine solche zu betrachten.

Den Zustand des Gebäudes und der Wohnung bewerten

den zustand einer wohnung beurteilen, den tatsachlichen wert zu schatzen

Wenn es darum geht eine Wohnung zu bewerten muss ebenfalls der Zustand des Gebäudes beachtet werden

  • Das Baujahr: Je älter Ihr Gebäude ist, desto mehr verliert es an Wert über die Jahre.

  • Der Bauzustand: Hier handelt es sich zum Beispiel um den Zustand der Eingangstüren und Fenster. Für einen Käufer ist es wichtig sich zu erkundigen, ob es ein Renovierungsprojekt der Gemeinschaftsteile gibt, eine Erneuerung der Fassade oder des Daches. Seitens des Verkäufers müssen diese Ausgaben vom Verkaufspreis abgezogen werden, weil sie zusätzliche Ausgaben für den Käufer darstellen.

  • Zusatzausstattung: Eine Doppelverglasung, eine verstärkte Tür, eine Alarm-o. Klimaanlage sind wichtige Vorteile, insbesondere wenn die Nachbargebäude keine vorweisen können.

  • Technische Diagnose: In der Schweiz müssen für den Verkauf einer Wohnung  zahlreiche Diagnosen für eine komplette Transparenz durchgeführt werden. Schlechte Ergebnisse werden systematisch eine Abwertung der Immobilie nach sich ziehen. Ein schlechte Diagnose zum Stromverbrauch kann erhöhte Kosten sowie Rechnungen zur Folge haben.

  • Renovierung: Wenn Sie Renovierungen vorgenommen haben, können Sie deren Kosten auf den Verkaufspreis aufschlagen, diese müssen nach dem Jahr der Ausführung gewichtet werden. In der Tat ist eine 30 Jahre alte Renovierung weniger hoch anzurechnen, als eine die fünf Jahre vor dem Verkauf stattgefunden hat.

Die Faktoren im Inneren sind nicht zu vergessen:

  • Raumaufteilung: zwei Wohnungen mit derselben Fläche im selben Gebäude können je nach Aufteilung verschiedene Preise haben. Die Räume dürfen zum Beispiel nicht zu klein sein damit sie gut eingerichtet werden können. Ebenfalls wird ein langer und enger Flur nicht wie ein Zimmer genutzt werden können, sondern verlorene Wohnfläche bedeuten.

  • Ausbauten: die Ausstattung eines Raums wird ein Unterschiedsmerkmal sein, der einem potenziellen Käufer helfen wird sich für Ihre Wohnung zu entscheiden. Eine offene Küche zum Beispiel mit einer Kochinsel oder ein italienisches Bad mit einer bodengleichen Dusche, ganz oder teilweise offen, sind wertige Pluspunkte im Vergleich zu klassischen Küchen oder Bäder.

  • Ausstattung: Jede vorhandene Ausstattung wertet die Wohnung natürlich auf und sie sollte im Verkaufspreis der Wohnung eingerechnet werden. Auch hier muss ihr Wert gewichtet werden. Eine 20 Jahre alte Waschmaschine, die nicht perfekt funktioniert hat praktisch keinen Wert und der Käufer wird sein Budget um die zu ersetzenden Ausstattungen erhöhen müssen.

Der Einfluss der Umgebung auf den Wohnungspreis

eine wohnung bewerten

Je begehrter ein Quartier ist, desto höher sind die Preise. 

  • Die Vorteile der Stadtlage: die Nähe zu ÖV, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Bahnhof und Flughafen sind beliebte Annehmlichkeiten, die den Verkaufspreis einer Wohnung steigern können, wenn sie im Gegenzug keine negativen Einflüsse mitbringen wie zum Beispiel den Lärm eines Pausenhofs.

  • Die Aussicht: ein Vis-à-Vis wird den Preis einer Wohnung mindern und eine freie Aussicht stellt wiederum ein Vorteil für den Verkauf, dar. Noch wichtiger, ein Blick auf ein Monument, ein See oder ein Berg ist eine seitens Käufern eine sehr gefragte Charakteristik und kann den Preis um bis zu 10% erhöhen.

  • Die Ausrichtung: auch wenn diese einen kleineren Einfluss hat, als eine schöne Aussicht wird Ihnen eine Sonnenausrichtung einige Pluspunkte für den Wert Ihrer Wohnung einbringen.


Die zu berücksichtigenden Kosten

wohngebaud gemeinkosten

Die Gemeinkosten sind in einem Wohngebäude obligatorisch und variieren von einem zum anderen. Sie beinhalten Kosten im Zusammenhang mit: 

Dem Gebäudeunterhalt: 

  • Reinigung der gemeinschaftlichen Teile
  • Recycling und Abfallentsorgung 
  • Ungeplante Kosten wie zum Beispiel Liftreparatur

Die Verwaltung: 

  • Anwesenheit eines Wachmann oder Hausmeisters
  • Kosten für die Organisation der Eigentümerversammlung
  • Honorar Eigentümervertretung

Verbrauchskosten: 

  • Wasser
  • Strom
  • Heizung

Es wird empfohlen die Höhe dieser Kosten vor dem Kauf zu überprüfen, um keine schlechte Überraschung im Laufe des Jahres zu haben. Sie beziffern sich im Allgemeinen auf 1 bis 2% des Verkaufspreises und variieren je nach Zustand und Verwaltung des Gebäudes.

Hohe Gemeinkosten können potenzielle Käufer abschrecken, es ist also entsprechend wichtig diese in der Preisgestaltung zu berücksichtigen.

Wie kalkuliert man die Anzahl der Räume? 

Wohnungsbewertung

Die Mehrzahl der Kantone legt folgende Kriterien zugrunde: 

  • Die Mindestfläche für ein Wohnraum beträgt 10 m²
  • Sobald ein Raum zwischen 5 und 10 m² hat wird dieser als halbes Zimmer betrachtet
  • Die Küche und Bad werden nicht als Wohnräume gezählt

Ein konkreter Fall: 

  • Eine Wohnung mit 3 Zimmern inklusive eines mit weniger als 10 m², 1 Wohnzimmer, 1 Küche und 1 Badezimmer muss wie folgt bezeichnet werden:
  • 3,5 Zimmer (beinhaltet 2,5 Zimmer und ein Wohnzimmer), die Küche und das Badezimmer müssen separat im Inserat erwähnt sein 

Im Kanton Genf:

  • Die Küche wird als Zimmer betrachtet
  • Für diese gleiche Wohnung wird man demnach 4,5 Zimmer zählen (2,5 Zimmer, 1 Wohnzimmer und 1 Küche)

Im Kanton Freiburg:

  • Die Küche wird als halbes Zimmer betrachtet, unabhängig ihrer Fläche
  • Man zählt entsprechend 4 Zimmer (2,5 Zimmer, 1 Wohnzimmer und 0,5 Küche)

Wie kalkuliert man die Fläche einer Wohnung?

netto wohnflache, brutto wohnflache

Es bestehen mehrere Definitionen von Fläche: 

  • Netto-Wohnfläche: diese beinhaltet alle Bodenflächen, zugänglich und nutzbar innerhalb der Wohnung mit einer minimalen Höhe von 150 cm

  • Wohnfläche: als solche versteht man die Netto-Wohnfläche plus die Fläche der Zwischenwände und Innenmauern

  • Brutto-Wohnfläche: diese betrachtet die Wohnfläche inklusive den Flächen der Aussenwände und Trennmauern

In der Mehrheit der Kantone gilt die Netto-Wohnfläche, weil diese die tatsächlich nutzbare Fläche der Wohnung darstellt.

 

Welche anderen Flächen müssen zur Wohnfläche addiert werden:

  • Balkon / Loggia: lediglich 50% der Balkonfläche wird zur Wohnfläche hinzugenommen, daher muss die Netto-Wohnfläche des Balkons oder der Loggia abgemessen und durch 2 geteilt werden 

  • Terrasse: 33 % der Terrassenfläche wird berücksichtigt. Die Fläche der Terrasse wird dementsprechend durch 3 geteilt und zur Netto-Wohnfläche addiert

  • Veranda / Wintergarten: wenn sie beheizt ist, wird die Veranda als Wohnraum betrachtet und gilt als Teil der Netto-Wohnfläche 

  • Keller: dieser wird als Wohnraum gezählt, wenn beheizt und inklusive eines Fensters, das mindestens 10 % Tageslicht bietet

  • Zwischenetage: ist als Wohnraum berücksichtigt sobald die Höhe mehr als 150 cm beträgt

  • Kellerabteil, Lagerraum, Garten, Parkplätze: dürfen nicht in die zu verkaufende Fläche hineingenommen werden, sondern separat in das Inserat aufgenommen werden 

Die Kantone haben ihre eigenen Reglements, deshalb ist es umso wichtiger sich bei einem Experten bezüglich der lokalen Spezifitäten zu orientieren.