Wie schätzt man den Preis eines Grundstücks? 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, zumal jedes Stück Land seine eigenen Besonderheiten hat. Zuerst muss festgestellt werden, welche Art von Land Sie besitzen; ob es bebaubar ist, bewirtschaftet wird, in einer Bauzone, einer Landwirtschaftszone oder in einer Schutzzone liegt. Dies sind wesentliche Begriffe, die vor der Schätzung eines Grundstücks zu definieren sind. Sie helfen Ihnen dabei, den richtigen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu festzulegen. 

Welche Art von Grundstück möchten Sie schätzen?

• Bebautes Grundstück: Es kann sich um ein Grundstück, das von einem oder mehreren Gebäuden bedeckt ist, handeln. Dies kann ein Haus, eine Wohnanlage, ein Geschäftslokal usw. sein. 
  
• Bauland/ Baugrundstück: Es handelt sich um ein Grundstück, auf dem gebaut werden kann und das in der Lage sein muss:
  - Das Gewicht und die Lasten der Konstruktion zu tragen
  - Ausgestattet zu sein oder ausgestattet werden zu können
  - Die gesetzlichen Voraussetzungen in Bezug auf den Bau zu erfüllen. 
  
• Nicht bebaubares Grundstück: Es eignet sich in folgenden Fällen nicht zum Bauen:
  - Es befindet sich in einem Gebiet, das von Überschwemmungen betroffen ist
  - Es ist von Erdrutschen oder Steinschlag betroffen
  - Es befindet sich in einer Schutzzone. 
  
• Ausgestattetes und vorbereitetes Land: Es handelt sich dabei um erschlossenes Land, für das Folgendes gilt:
  - Es ist an das Kanalisations-, Wasser-, Gas- und Stromnetz angeschlossen.
  - Es verfügt über eine oder mehrere Zufahrtsstrassen. 
  
• Nicht erschlossenes Grundstück: Dies bedeutet, dass das Land nicht ausgestattet oder erschlossen ist.

Schätzung eines Grundstücks nach dem Zonenplan 

Es ist möglich, dass ein Grundstück grundsätzlich bebaubar und erschlossen ist, aber in der Gemeinde nicht zur Bauzone gehört. Es ist daher wichtig zu wissen, zu welcher Zone Ihr Land gehört. Jeder Kanton hat seine eigene Definition seiner Landnutzungszonen. Hier die wichtigsten Zonen, die in der Mehrheit der Kantone zu finden sind: 

• Bauzonen: Diese gelten als für die Überbauung geeignet und entsprechen dem Bedarf im allgemeinen Interesse. Die Bauzonen werden auf dem jeweiligen Gemeindegebiet durch einen Zonenplan abgegrenzt. 
  
• Industrie- und Gewerbezonen: Diese sind für Industrie-, Gewerbe- und Eisenbahngebäude vorgesehen. 
  
• Zonen für öffentliche Nutzung und Anlagen: Für die Erfüllung der Aufgaben des Kantons, der Gemeinden, der öffentlich-rechtlichen Institutionen oder Stiftungen. 
  
• Landwirtschaftszonen: Diese Zonen gelten grundsätzlich als nicht bebaubar. Sie können jedoch für den Bau eines Bauernhofs oder eines Ökonomiegebäudes ein Gesuch stellen. Renovationen oder Umbauten bestehender Einrichtungen sind ebenfalls zulässig, wenn das ursprüngliche Gebäude auf legale Weise errichtet worden ist. 
  
• Schutzzonen: Dabei handelt es sich um Gebiete, die nicht bebaubar sind und die geschützt werden müssen, zum Beispiel:
  - Bauten: wie kunst- oder architekturhistorische Denkmäler oder geschichtliche Stätten.
  - Naturdenkmäler: Stätten und Landschaften, die beispielsweise Pflanzen- und Mineralien vorweisen und von biologischem, wissenschaftlichem, historischem, ästhetischem oder pädagogischem Interesse. 
  
• Übergangszone: Dies sind Grundstücke, deren Nutzung zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt wird. Sie eignen sich nicht zum Bebauen. Dies kann sich aber nach einer Revision des Zonenplans ändern. 

Wo und wie erhält man diese Informationen über den Wert des Landes? 

Um alle notwendigen Informationen für die Schätzung Ihres Grundstücks zu erhalten, müssen Sie sich an Ihre Gemeinde oder die offizielle Website Ihres Kantons wenden. Diese können Ihnen die Dokumente, die Sie für die Bestimmung des Wertes Ihres Grundstücks benötigen, zur Verfügung stellen. 

Fragen Sie auf jeden Fall nach den folgenden Dokumenten: 

• Grundbucheintrag: Dazu gehören die Identität des Eigentümers, Rechte und Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstücks, wie zum Beispiel die Nutzung von Zufahrtsstrassen oder Wegen. Einen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, das für die jeweilige Gemeinde zuständig ist. 
  
• Zonenplan / Bebauungsplan: Dieser identifiziert die Zone, zu der Ihr Grundstück gehört. Die Pläne werden von der jeweiligen Gemeinde oder der kantonalen Legislative erstellt. 
  
• Baulandkataster: Dieser zeigt die Grenzen eines Grundstücks im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken. Der Baulandkataster kann auch beim Grundbuchamt angefordert werden. 
  
• Die Ausstattung des Grundstücks: Um Ihr Grundstück auszustatten / zu erschliessen, müssen Sie sich bei Ihrer Gemeinde über den Anschluss an die öffentlichen Werke und die Anschlusskosten informieren. 
  
• Quartierplan: Dieser ermöglicht Ihnen, die bebaubare Fläche Ihres Grundstücks und die wichtigsten Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Quartier zu identifizieren. Dies wird Ihnen helfen, das Potenzial Ihres Grundstücks und damit seinen Wert zu definieren. Sie erhalten diese Informationen bei Ihrer Gemeinde.

Wie wird der Preis für ein Grundstück berechnet?

Sobald Ihnen all diese Daten vorliegen, die Ihr Grundstück definieren, können Sie endlich mit der Schätzung Ihres Grundstücks beginnen.

Schätzung eines unbebauten Grundstücks in einer Bauzone 

Die Schätzung des Preises eines Grundstücks ist kantonspezifisch. So legt zum Beispiel der Kanton Genf einen Höchstpreis fest, zu dem das Grundstück erworben werden kann. Der Eigentümer behält einen Verhandlungsspielraum über diesen Preis. 

Dieser Höchstpreis wird nach der Bebauungsziffer (oder Überbauungsziffer) bestimmt, also nach dem Verhältnis zwischen der Bruttofläche des Grundstücks und der maximal zulässigen Wohnfläche. 

Eine Fläche von 800 m² ist nicht unbedingt zu 100 % bewohnbar. Die Wohnfläche kann durch Rohre, Kanäle, die sich unter dem Land befinden und das Baugebiet abgrenzen, begrenzt werden. Dies ist auch dann der Fall, wenn sich das Land in der Nähe eines Waldes oder eines Flussufers befindet, Abstände eingehalten werden müssen und somit der Lebensraum reduziert wird, um diese Naturelemente zu schützen. 

Je höher die Bebauungsziffer, desto wertvoller wird das Land, da es dann über eine grössere Baukapazität verfügt. Der Preis eines Grundstücks sollte daher nicht im Verhältnis zu seiner Gesamtfläche, sondern im Verhältnis zu seiner Wohnfläche gemessen werden . Die Bebauungsziffer kann Ihnen die jeweilige Gemeindeverwaltung angeben. 

Als Beispiel finden Sie nachstehend für den Kanton Genf die Bebauungsziffern, die in der Entwicklungszone im Jahr 2019 gelten: 

• 2,5 in der Entwicklungszone 2 
• 1,8 in der Entwicklungszone 3 
• 1 in der Entwicklungszone 4A 
• 0,8 in der Entwicklungszone 4B. 

Sobald Sie die Nutzungsziffer Ihres Grundstücks entsprechend seiner Zone (die im von Ihrer Gemeinde erhaltenen Zonenplan ausgewiesen ist) bestimmt haben, können Sie Ihre Berechnung der Bodenschätzung durchführen. 

Wenn Ihr Grundstück zur Entwicklungszone 4B gehört , beträgt Ihr Koeffizient 0,8. Sie müssen Ihren Koeffizienten mit der Fläche Ihres Grundstücks multiplizieren: 

Bebauungsziffer x Gesamtfläche des Grundstücks = zulässige Gebäudefläche 

0,8 x 800 m² = 640 m² 

Sie werden auf 640 m² Ihres Grundstücks bauen können. 

Schliesslich hängt, wie erläutert, der Preis für das Land von der Art des Gebietes ab und wird vom Kanton festgelegt. Er kann je nach Bebauungsziffer zwischen CHF 450.- und CHF 1'238.- pro m² variieren. 

2019 beträgt der Höchstpreis für ein Grundstück mit einem Koeffizienten von 0,8 ebenfalls in Genf 833.- CHF. 

Gebäudefläche x maximaler Preis pro m² = maximaler Preis des Grundstücks 

640 m² x 833.- CHF = 533’120.- CHF 

Zur Schätzung des Baulandpreises verwenden andere Kantone die Ausnützungsziffer, die das Verhältnis zwischen der Bodenfläche und der tatsächlich genutzten Fläche auf einem mehrgeschossig bebauten Grundstück darstellt, oder die Geschossflächenziffer, die ebenfalls das Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Fläche des Grundstücks darstellt - im Gegensatz zur Bebauungsziffer inklusive Keller- und Dachräume. Auch hier ist es wichtig, dass Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, welche Ziffer oder welchen Koeffizienten Sie verwenden sollten, um Ihr Grundstück am besten einschätzen zu können. 

Schätzung von Land mit einem Haus oder einer anderen Immobilie 

Für ein neues Haus berechnen Bauherren ihre Berechnungen auf der Grundlage des Bauvolumens in Kubikmetern. Der Kataster berücksichtigt jedes Gebäude, also ein Haus ebenso wie eine Privatgarage. Für ein Standardhaus liegt der Preis pro m³ zwischen 650.- CHF und 800.- CHF. 

m³ des Bauvolumens x Preis /m³ = Preis des Hauses 

900 m³ x 700.- CHF / m³ = 630'000.- CHF 

Informationen zum Volumen Ihres Hauses finden Sie in der Gebäudeversicherung Ihres Hauses.

Für ein Standardhaus gibt es mehrere Möglichkeiten, seinen Wert zu schätzen, sei es online, durch eine Marktanalyse oder anhand durchschnittlicher Preise pro m². Um Ihr Haus selbst zu schätzen, lesen Sie diesen Artikel. 

Schätzung von nicht erschlossenem Land 

Wenn Ihr Grundstück bereits erschlossen ist, können Sie die Erschliessungskosten auf den Grundstückspreis aufschlagen. Hier finden Sie die verschiedenen Elemente, die in die Erschliessungskosten einfliessen: 

• Die Grundlast: Sie ist spezifisch für jede Gemeinde und bildet das Verhältnis zwischen den Kosten für die Netzerweiterungsarbeiten und der zu bebauenden Fläche. 
• Andere Steuern im Zusammenhang mit den verschiedenen Anschlüssen: Sie werden nach der Anzahl der Ampère, der Stromanschlüsse, der Rohrdurchmesser, usw. festgelegt. 
• Gasanschluss, 
• Trinkwasserversorgung, und Sauberwasser, 
• Abwasser, 
• Stromanschluss, 
• TV- und Telefonanschluss. 

Um sich ein Bild von den Erschliessungskosten eines Grundstücks zu machen, können Sie sich an Ihre Gemeinde wenden, die Sie an die zuständigen Stellen weiterleitet und Ihnen personalisierte Kostenvoranschläge zusenden kann. 

Schätzung eines Grundstücks ausserhalb der Bauzone 

Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone wird der Preis hauptsächlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt mehrere Methoden zur Schätzung eines Grundstücks: 

Verwendung der Preise pro m² Land 

Den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Land finden Sie online auf den Webseiten Ihrer Gemeinde oder Ihres Kantons . Dieser Durchschnittspreis wird durch Mittelwertbildung der Verkaufspreise von gleichartigen Grundstücken in derselben Stadt oder Gemeinde berechnet. 

Wenn in Ihrer Stadt oder Gemeinde ein Baugrundstück zu 800 CHF/m² und ein anderes zu 1'000.- CHF/m² verkauft wurde beträgt der durchschnittliche Preis pro m² eines Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde: (800 + 1'000) / 2 = 900.- CHF / m². 

Je höher die Anzahl der Landverkäufe ist, desto genauer wird der Durchschnittspreis sein. 

Die Vergleichsmethode 

Wenn Ihre Stadt oder Region die Preise pro m² Grundstück nicht veröffentlicht, können Sie diese Daten manuell in Erfahrung bringen indem Sie nach Grundstücken suchen, die in Ihrer Stadt derzeit zum Verkauf stehen. 

Auf einer Webseite mit Immobilienanzeigen oder Grundstücksverkäufen können Sie in Ihrem Ort oder in der Nähe Ihres Ortes nach Grundstücken suchen, die dem Ihren ähnlich sind , also die gleichen Merkmale aufweisen und sich in einem ähnlichen oder gar identischen Gebiet befinden. 

Nach dem selben Verfahren können Sie die Durchschnittspreise pro m² Land, das derzeit zum Verkauf steht, berechnen. Um Ihren Preis zu verfeinern, können Sie ihn nach mehreren Faktoren, die wir weiter unten sehen werden, erhöhen oder senken. 

Die Residualwertmethode 

Für Investoren, die Ihr Land für ein Bauprojekt wieder nutzen möchten. Ihr Ziel wird es sein, den Nutzen abzuschätzen, den sie aus der Bebauung Ihres Grundstücks ziehen werden. 

Ihre Berechnung wird daher wie folgt durchgeführt: 

Investitionskosten - Ertragswert 

Investitionskosten enthalten: 

• Die Untersuchung des Bodens 
• Der Preis für das Land 
• Abriss des bestehenden Gebäudes, falls erforderlich (Sonderkosten bei Asbest), 
• Erschliessung des Landes, falls erforderlich 
• Die Vermessung, falls erforderlich. 
• Baukosten (Architekt, Projektinhaber, Ausrüstung, Ausstattung usw.) 
• Marketingkosten (Kundenwerbung, Marketing, Verkauf und Verwaltungsverfahren).
  
  Rückgabewert: 
• Es geht darum, für einen Investor anhand der bebaubaren Fläche zu berechnen, wie viel Wohnraum er schaffen und wie viel er verkaufen kann. 
• Wenn er mehr als 1'000 m² Land und eine Gebäudefläche von 800 m² verfügt,
  kann er möglicherweise 8 Grundstücke à 100 m² bauen und à CHF 500'000.- verkaufen.
  Sein Ertragswert beträgt 500'000 x 8 = CHF 4'000'000.- 
  

Er muss dann die Baukosten auf ihren Rückgabewert reduzieren, und anhand des Ergebnisses wird er erkennen, ob die Investition rentabel ist oder nicht. 

Im Falle einer Einzelperson gilt es zu prüfen, ob es profitabler ist, ein Stück Land zu kaufen und ein Haus bauen zu lassen oder ein bereits gebautes Haus zu kaufen. Die Analyse des Grundstücks ist unerlässlich, um zu wissen, welche zusätzlichen Kosten in einem Baubudget enthalten sein sollten. Beachten Sie, dass Banken Ihr Projekt auch von A nach Z analysieren, und wenn Ihr Land zu viel zusätzlichen Aufwand erfordert (Kosten für Ausrüstung, Bodensanierung usw.), können sie Ihr Finanzierungsgesuch ablehnen, oder verlangen, dass die Beiträge an Ihr Grundstück einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Ihre Finanzierungskapazitäten nicht überschritten werden. 

Welches sind die Faktoren, die den Preis eines Grundstücks beeinflussen? 

Der Erwerb von Grundstücken erfolgt, wenn ein Käufer ein Bauprojekt hat, in dem er sein Eigenheim errichten möchte, daher muss das Land folgende Kriterien erfüllen: 

Eine gute Lage: Wenn das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird, sollte es idealerweise in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Schulen liegen. Wiederum wird das Land, wenn es sich in Randlage befindet, weniger wertvoll sein, es sei denn, es gibt Bauprojekte in der Stadt, wie eine neue Buslinie, eine Autobahn oder ein neues Einkaufszentrum. In diesem Fall wird das Land eine gute Investition sein, weil es in den kommenden Jahren an Wert gewinnen wird. Daher ist es wichtig, die Planungs- oder Baukommission oder die Stadt- oder Gemeindeverwaltung über zukünftige Projekte in der Stadt oder Gemeinde zu befragen. 

Gemeindesteuern und kantonale Steuern: Es lohnt sich, die Gemeindesteuern zu überprüfen. Je niedriger die Steuern sind, desto mehr Menschen zieht eine Stadt oder eine Gemeinde an. Desto höher ist auch die Nachfrage nach Bauland, so dass die Grundbesitzer dies nutzen können, um den Preis für ihr Land entsprechend der gestiegenen Nachfrage zu erhöhen. 

Spezifische Merkmale des Grundstücks: Die Art des Bodens, die Form, die Grösse des Grundstücks sind Elemente, die sich unweigerlich auf die Baukosten auswirken werden. Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger Wert wird es haben: 

• Grundstück in Hanglage: Wenn die Neigung des Geländes hoch ist, ist der Bau komplizierter als auf flachem Boden, da die Konstruktion an das Gelände angepasst werden muss und die Stabilität und das Potenzial für eine weitere Entwicklung sichergestellt werden müssen. Auch die architektonische Auswahl wird aufgrund der Komplexität des Projekts begrenzt sein. 
  
• Eingeschränkter Zugang: Wenn der Zugang zum Land schwierig ist, kann der Bau unmöglich sein, da Lastwagen, Kräne und so weiter das Grundstück nicht erreichen können. Wenn Bauherren mit zusätzlichen Einrichtungen Zugang zum Land haben, können zusätzliche Arbeitskosten anfallen, weil der Zugang zum Land mehr Aufwand erfordert. 
  
• Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn der Boden felsig oder schlammig ist, führt dies zweifellos zu Kosten für die Bodensanierung, um auf einem soliden Fundament bauen zu können. Es ist im Kataster für belastete Grundstücke zu prüfen, ob der Boden nicht verschmutzt ist, da die Kosten für die Entschlackung zu Lasten des Käufers gehen, wenn der Eigentümer das Grundstück im aktuellen, unveränderten Zustand verkauft. 
  
• Die Grösse des Grundstücks: Je schmaler die Fläche, desto weniger Freiheit wird es bei der Gestaltung des Hauses oder bei den Grenzabständen zu den Nachbarparzellen geben, unter anderem, um die allgemeine Privatsphäre zu wahren. 
  
• Dienstbarkeiten: Dies sind die Einschränkungen oder Vorteile, die auf einem Grundstück lasten. Es ist wichtig, alle Dienstbarkeiten zu beachten, die einem Grundstück zugeordnet sind. Die Grunddienstbarkeiten sind vielfältig und abwechslungsreich. Dies können Durchgangsdienstbarkeiten sein, die einem umschlossenen Grundstück den Zugang zur öffentlichen Strasse ermöglichen, Sichtdienstbarkeiten, die die Wahrung der Privatsphäre erlauben, und viele mehr. 
  
• Die Form des Grundstücks: Dies wird sich auf die Form des Hauses auswirken und auch die Wahl der Struktur, der Architektur und sogar den Standort der Konstruktion auf dem Grundstück einschränken. 
  
• Bauliche Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene: Es ist unerlässlich, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die entsprechenden lokalen Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene zu informieren, um sich über die Einschränkungen im Klaren zu sein. Es können mehrere Bedingungen gestellt werden, wie zum Beispiel die Art der Gebäude, die Anzahl der Stockwerke, die Form der Immobilie, bis hin zum äusseren Erscheinungsbild der Gebäude, wie zum Beispiel die Farbe der Fassade oder die Verwendung bestimmter Materialien. Auch hier gilt: Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger interessierte Käufer wird es geben, was automatisch den Wert des Grundstücks senkt. 
  
• Die Bebauungsziffer: Es ist wichtig, die Bebauungsziffer des Landes vor dem Kauf herauszufinden. Wenn Sie auf dem Markt Land zu einem sehr guten Preis finden, kann es sein, dass nicht alle Informationen im Angebot angegeben sind. Ein Beispiel dafür ist eine niedrige Bebauungsziffer. Wie bereits erwähnt, können Sie selbst bei einer Gesamtfläche von 800 m² nur 320 m² bebauen, also weniger als die Hälfte, wenn der Index nur 0,4 beträgt. 

Die Art des Grundstücks und der Zonenplan: 

• Ein nicht erschlossenes Grundstück wird viel weniger wert sein als ein bebautes, da die Anschlusskosten für das Grundstück zwischen 50.- und 200.- CHF pro Quadratmeter liegen können. Die Kosten steigen mit der Entfernung zwischen dem Land und den Netzen. Je weiter das Land vom Netz entfernt ist, desto höher werden die Anschlusskosten sein. 
  
• Wenn das Land nicht für Bebauung geeignet ist, mit Ausnahme von landwirtschaftlich genutztem Land, wird das Land sehr wenig Wert haben, da seine Nutzungsmöglichkeiten sehr begrenzt sind. Der Preis für ein nicht bebaubares Grundstück wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. 
  
• Landwirtschaftliches Land ist nur dann wertvoll, wenn sein Ertragswert höher ist als die mit dem Erwerb des Landes, seiner Erhaltung und seiner landwirtschaftlichen Nutzung verbundenen Investitionen. Erfahren Sie mehr darüber, wie man den Preis für landwirtschaftliche Flächen festlegt. 
  
• Bauzonen sind sofort wertvoll, weil sie in der Schweiz sehr selten und sehr begehrt sind, sei es bei Bauträgern oder bei Privatpersonen, die ihr Eigenheim bauen wollen.
  Jedes Jahr werden neue Grundstücke in Bauzonen eingeteilt, um die Baulandreserven nicht zu erschöpfen und eine Überbauung über einen bestimmten Zeitraum zu vermeiden. 
  
• Für Übergangszonen wäre es ideal zu warten, bis sich der Status des Landes nach einer Änderung des Zonenplans durch die Gemeinde ändern kann. Eine Parzelle in einer einfachen Nutzungszone hat hingegen nur einen eher geringen Wert. In den kommenden Jahren ist es möglich, dass sie einer Landwirtschaftszone oder einer Bauzone zugeteilt wird. Um sich ein Bild von den Nutzungsänderungsplänen zu machen, können Sie die kommunalen und kantonalen Richtpläne einsehen, aus denen hervorgeht, welche Gebiete in Abhängigkeit von der Entwicklung der Einwohnerzahl in den kommenden Jahren potenziell betroffen sein werden.