Hinweis: Es gibt zwei Bedeutungen des Begriffs Amortisation. Hier wird die Amortisation einer Investition behandelt. Wenn Sie nach «Amortisation einer Hypothek» suchen, klicken Sie bitte hier.
Die Amortisation ist ein zentraler Begriff in der Wirtschaftswissenschaft, der den Prozess beschreibt, in dem die Erträge aus einer getätigten Investition zurückfliessen. Es handelt sich dabei um die Zeitspanne, die benötigt wird, um die anfänglichen Kosten einer Investition wieder zu erwirtschaften. Diese Berechnung, auch als Amortisationsrechnung bekannt, ist entscheidend für die Bestimmung des Zeitpunkts, ab dem eine Investition rentabel wird. Es ist ein Synonym für Tilgung oder Löschung und wird in Unternehmen und bei Investitionsentscheidungen häufig verwendet.
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zur Amortisation einer Investition. RealAdvisor erklärt, was es mit der Amortisationsdauer auf sich hat, klärt anhand einfacher Beispielrechnungen auf und zeigt Stärken und Schwächen der Amortisationsrechnung auf.
Bei der Dauer der Amortisation geht es um die Zeitspanne, die erforderlich ist, um die gesamte Investition – also das eingesetzte Kapital inklusive der Kosten für beispielsweise Notar, Grundbucheintrag, Immobilienmakler – zu erwirtschaften.
Um die Amortisationsdauer einer (geplanten) Investition berechnen zu können, werden folgende Daten benötigt:
Kaufpreis: CHF 500'000.-
Kosten durch den Kauf: CHF 50'000.-
Einnahmen aus Vermietungen pro Jahr: CHF 40'000.-
Berechnung der Amortisationsdauer: (500'000 + 50'000) / 40'000 = 13,75 Jahre
Diese Immobilie hat sich demnach nach knapp 14 Jahren amortisiert. Ab dann ist der Break-Even-Point erreicht und es werden Gewinne erwirtschaftet. Nicht berücksichtigt sind mögliche Gewinne bei der Veräusserung der Immobilie. Zur genaueren Berechnung der Amortisation müssen bei einer (geplanten) Investition neben den direkten Einnahmen auch die kalkulatorischen Zinsen und die Abschreibung berücksichtigen.
Eine andere Art der Bewertung einer Investition ist die Berechnung des Discounted Cashflow (DCF), der die Kapitalisierung zukünftiger, abgezinster Geldströme berücksichtigt.
Nachdem Sie alle Daten zusammengetragen und die Amortisation berechnet haben, können Sie Ihre Investition einerseits unkompliziert mit einer anderen Investition vergleichen und anderseits einige weitere Faktoren überdenken:
Je länger die Amortisation einer Investition dauert, desto grösser ist das Risiko, dass etwas nicht so verläuft, wie ursprünglich geplant. Zum einen lassen sich über einen sehr langen Zeitraum kaum Annahmen über die Wertsteigerung treffen. Zum anderen ist die Gefahr grösser, dass neue Investitionen in das Gebäude erforderlich werden. Je kürzer die Dauer der Amortisation ist, desto besser.
Bei einem direkten Vergleich zweier Objekte wird häufig die Immobilie attraktiver sein, die eine kürzere Amortisationsdauer hat. Je kürzer der Zeitraum ist, desto verlässlicher lassen sich auch Erlöse und Risiken planen. Umgekehrt steigen die Risiken bei einer längeren Amortisationsdauer. Im Extremfall übersteigt die Dauer bis zur Amortisation die Nutzungsdauer der Immobilie, was gleichbedeutend mit einem Verlust ist.
Die besondere Stärke der Kapitalrückflussrechnung liegt in ihrer Einfachheit. Mit relativ wenigen Daten lässt sich eine Investition sehr schnell einordnen und mit anderen vergleichen. Sie benötigen keine komplexen Formeln oder eine Vielzahl von Angaben.
Auf der anderen Seite sagt das Ergebnis nicht wirklich aus, ob eine Investition von Vorteil ist, welche Risiken sie birgt und wie hoch die Erfolgschancen sind. Ebenso wird hierbei nicht berücksichtigt, wie sich die Rendite nach der Amortisationsdauer entwickelt.
Gleichzeitig sollten Sie sich in manchen Fällen auch die Frage stellen, warum eine Immobilie eine sehr kurze Amortisationsdauer hat. In solchen Situationen kann es oftmals einen Haken geben, der nicht unberücksichtigt gelassen werden sollte.
Eine Investition hat sich amortisiert, wenn die aus ihr erzielten Gewinne die ursprünglichen Anschaffungskosten decken. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Amortisationszeit oder Amortisationsdauer. Diese ist der Zeitraum, den eine Investition benötigt, um ihre Kosten durch die erzielten Erträge zu egalisieren. Sie lässt sich durch die Formel «Eingesetztes Kapital / Jährlicher Ertrag» berechnen.
Bitte beachten Sie, dass diese Formel viele Faktoren wie die Inflation, Veränderungen im Marktumfeld oder unvorhergesehene Ausgaben nicht berücksichtigt. Um ein vollständiges Bild der wirtschaftlichen Effekte einer Investition zu erhalten, sind daher oft weitere Analysen und Berechnungen notwendig.
Die Amortisationszeit ist ein Begriff aus der Wirtschaft, der den Zeitraum beschreibt, den eine Investition benötigt, um ihre ursprünglichen Kosten durch generierte Einnahmen zu decken. Sie ist ein Schlüsselindikator für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und des Risikos einer Investition. In der Praxis wird die Amortisationszeit oft als Kapitalrückflusszeit bezeichnet. Das liegt daran, dass sie den Zeitpunkt angibt, zu dem die ursprünglichen Investitionskosten durch die jährlichen Rückflüsse «wiedergewonnen» werden.
Um zu berechnen, ob sich eine Investition lohnt, spielen einige Schlüsselindikatoren eine wichtige Rolle. Der wichtigste davon ist die Amortisationszeit. Sie gibt an, wie lange es dauert, bis die eingesetzten Mittel durch die Einnahmen aus der Investition gedeckt sind. Die Formel für ihre Berechnung lautet:
Amortisationszeit = Anschaffungskosten / jährlicher Rückfluss
Ein anderer wichtiger Aspekt ist der Return on Investment (ROI). Er zeigt, wie rentabel die Investition im Vergleich zu den ursprünglichen Kosten ist.
Im Kontext von Investitionen gibt es verschiedene Synonyme für den Begriff «Amortisation».
Achten Sie darauf, dass diese Begriffe je nach Kontext unterschiedliche Nuancen haben können, weshalb es wichtig ist, den genauen Kontext und die Bedeutung im jeweiligen Anwendungsfall zu verstehen.
